知らなきゃ損！ 古家付き土地を高く売る3つの方法

不動産は一度売ってしまえばやり直しがききません。特に、自分が住んでいた思い出のある家であれば、なおさら「できるだけいい条件で売りたい」と思うのではないでしょうか。だからこそ、売り方を間違えないことが重要です。

しかし、築年数の古い家が建っている土地、いわゆる「古家付き土地」を売却する場合、単に「中古戸建て」として売り出すだけでは思ったような価格で売れないどころか、まったく売れないケースすらあります。

そこで今回は、損をしない古家付き土地を高く売る方法について解説していきます。

1.どう売るのか？誰に売るのか？

どう売り出せばいいのか考えすぎて、嫌になっていませんか？

現状のまま不動産屋に丸投げして買取してもらおうと考えている人はちょっと待ってください。その方法、一番損をしています。ひと手間加えて少しでも高く売りましょう。

中古戸建として売ると損をする？

古い家に雨漏りがあったり、床が傾いていたり、築年数が30年以上経っていてリフォームもされていないような物件は、中古戸建としては非常に売りにくいのが実情です。

また、1981年以前の建物は「旧耐震基準」で建てられているため、現在の耐震基準を満たしておらず、買主にとっては大きなリスクとなります。

このような家を残したまま売却しようとすると、不動産会社からは「この建物、誰も買いませんよ」と言われたり、最悪の場合は買取すら断られることもあるのです。

誰に売るのかを考える

土地を売る場合、大きく分けて「不動産会社」か「一般の個人」に売ることになります。
不動産会社は買い取った土地を分譲用地として販売したり、建売住宅を建てて販売する業者です。一方、一般の個人は、自分で注文住宅を建てようと考えている人たちです。

このとき、もっとも高く売れる可能性があるのは「個人」への売却です。
なぜなら、不動産会社は利益を出すために土地を安く仕入れる必要がある一方、注文住宅を建てたい個人は、多少高くても「立地が良く、安心して家を建てられる土地」を探しているからです。

2.リスクが高い土地になっていませんか？

個人が買いたくなる土地には条件があります。それは、「金銭的・時間的リスクが低い土地」であることです。

反対に、古家が残ったままの土地や、境界がはっきりしていない土地、あるいは売主が契約不適合責任を負わない（つまり、売って終わり）という条件の土地は、リスクが高いため敬遠されます。

たとえば、古家が残っている場合、解体費用に100万～200万円かかるうえに、建物の中に何が残っているか分からない不安もあります。
境界が確定していないと、隣地とのトラブルにつながるリスクもあります。

このようなリスクがあると、購入希望者の選択肢から外れてしまい、結果として売却価格が下がってしまうのです。

3.高く売るための３つのポイント

では、古家付き土地を高く売るには、どうすればいいのでしょうか？
具体的には、次の３つがポイントになります。

建物を解体して更地にする

古い家を解体し、更地にして売ることで、「土地としての価値」が明確になります。解体済みの土地は、購入希望者が新築を建てた時のイメージがしやすく、安心感が持てるので買いやすくなります。

また、解体費はかかりますが、古い家をそのままにするよりは更地にしたほうが高く売ることができます。たとえ、解体費分を差し引いた金額で売り出しても、古い家が建っているというマイナスのイメージが土地のイメージにも影響しますので、実際の金額より安くなってしまうケースがあります。何社か見積もりを取って安く解体をしてくれる業者を探してみましょう。

解体費を捻出するのが難しいという方は、「空き家対策ローン」という解体のローンを活用するという方法や、不動産会社が立て替えて、家が売却できた際に返すという方法もあります。そういったものをうまく活用するとよいでしょう。

一つ注意点としては、悪い不動産屋は解体しなくてもいい家でも解体を勧めてくることがあります。信頼できる良い不動産を見極めることが大切です。

早めに境界確定測量を行う

土地の境界がはっきりしていないと、買主は不安になります。購入後に測量してトラブルが発覚する可能性もあるため、売却前にしっかり境界を確定しておくことが重要です。

契約不適合責任を負う

契約不適合責任を免責で売りたい人は多いようです。ですが、古い家付きで購入したとして、解体の際にガラ（地中に埋まった古い家の残骸）や井戸などの地中埋設物が出てきたら嫌ですよね。その責任を買主が追わないといけない土地はやはり人気がありません。

「何かあったときは責任を取りますよ」という姿勢を見せることで、買主の安心感が高まり、信頼性のある取引が実現します。もちろん、不動産会社としっかり契約内容を確認し、必要以上のリスクを負わない工夫も大切です。

まとめ

多くの人が、古家をそのままにして「このまま誰かが住んでくれればいい」と考えてしまいがちですが、そのままでは買い手の数がぐっと限られてしまい、売却価格が大幅に下がってしまう可能性があります。

逆に、売る前に少し手間と費用をかけて「買いやすい状態」に整えておくことで、納得のいく売却を実現させましょう。

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