西宮市で住み替える！住宅ローン返済中でも住み替えを叶える方法。

住み替える理由

・子供が大きくなり家が狭くなった
・駅から近い通勤に便利なマンションへ引っ越したい
・夫婦2人になったので家が広すぎる　など

家族構成の変化や子供の成長、住環境を良くしたいという理由で西宮市でも住み替えを検討している方が多いです。

住み替えには、
「家の売却」
「新居の購入」
という、2つの大きなイベントがあります。

売却・購入ともに、どちらからどうやって進めるべきか悩んでしまう方も多いのではないでしょうか？
西宮市で営業する不動産業者であるワイズワンホームが、住み替えを検討される方に向けて、分かりやすくお伝えします。

西宮市で住み替える2つのパターン

住み替えのパターンは、大きく次の2つに分けられます。

〇売り先行（一般的なパターン）

〇買い先行（資金に余裕のある方向け）

“売却”と“購入”どちらを優先して進めるかによって、
売却を優先する「売り先行型」、
購入を優先する「買い先行型」の2パターンがあります。

それぞれの、メリット・デメリットをまとめてみました。

「売り先行」

現在の家の売却代金を、新居の購入資金にあてて行く方法です。
先に現在の西宮の住まいを売りに出し、売れる見込みが立ったら住み替える物件を探すという流れとなります。

売却額で妥協したくない人や、住み替える時期が差し迫っていない人にはこの方法が向きます。

確実に売却代金を得た上で、購入する物件を検討する流れなので、資金計画が立てやすく、きちんと計算し、納得して購入物件を決めることができるところが安心です。

〇メリット
・売却代金が先にわかるため、いくらくらいの新居が買えるのか、予め把握できる。
・引っ越しが差し迫っているわけではないので、焦って値引きをすることもなく、じっくりと売却活動ができる。

●デメリット
・タイミングよく新居が見つからないと、「賃貸への仮住いへの引っ越し」と、「新居への引っ越し」の2回の引っ越しが必要となってしまう。
・西宮で住みながらの売却となれば、きれいに住んでいないと内覧などではやや不利になりがち。

「買い先行」

現在の西宮市の家の売却代金に頼らずに、新居を先に買う方法です。
資金にかなり余裕がある人が対象となります。

〇メリット
・理想の新居をゆっくりと探すことができる。
・仮住いの必要がなく、引っ越しが1回で済む。
・荷物を運び出した状態で内覧を行うことができる分、高めに売却できる傾向も

●デメリット
・売却代金に頼らずに、新居の頭金を用意しなくてはならない。
・家が売れるまでの期間、2つの住宅ローンを同時に払わなくてはならない。
・資金的に余裕がなければ、売却までつなぎ融資が必要になる場合もある。

「売り」「買い」結局どちらを選べばいいの？

初めて西宮市で住み替えをする方なら、売り先行をオススメします！

なぜなら先に売り値を把握しておくだけでも、購入の資金計画が立てやすくなるので住み替え先選びも失敗しにくくなります。

買いを先行すると、家が売れないリスクが伴います。
もし売れなかった場合、多額の二重ローンに苦しむことになります。よって今の家が売れる目途が立った上で購入を進めていきましょう。

いずれにしても、買い替えは、西宮の所有不動産の売却価格を把握をすることから始まります。
今すぐの買い替え予定でなくても、所有不動産の現在の価値を把握しておくことは大切なことです。

売却の窓口西宮店　ワイズワンホームは、西宮市をはじめ、宝塚、伊丹市、芦屋市、川西市を中心にマンションの売却・買取を行っていますので、売却のプロがあなたのご自宅を無料で査定します。
まずは、あなたのご自宅がいくらで売れるのか一度無料査定をしてみませんか？
お客様が納得のいく売却ができるよう努めますので、西宮市で売却をご希望ならぜひご相談ください。

西宮市で住み替えするための4つのコツ

一般的に、買い替え・住み替えは、家の売却と購入を同じタイミングで行います。

つまり、「仮住まいや二重ローンを発生させないように、売却と購入をできるだけ同時に行うこと」です。
売り先行型でも買い先行型でも、引き渡しや引越しの期日までに残りの手続きを進めることで、仮住まいや二重ローンを避けやすくなります。
そのために意識するべきコツは、下記4つです。

1. 仲介業者は「売り」「買い」で同じ会社にする
2. 「売り」「買い」両方の手間を理解してスケジュールを確保する
3. 買取サービスの活用を視野に入れる
4.どの不動産会社に依頼をするか

コツ①：「売り」と「買い」で同じ会社にする

これは基本中の基本ですが、「売り」と「買い」の仲介業者は同じ会社にするとよいでしょう。
理由は、同じ会社にすることで取引をスムーズに行うことができ、住み替えの事情（時期や資金）にも考慮してくれるからです。
売りと買いを違う会社に任せていた場合、タイミングを自分で調整しなければならず、2社と連絡を取り合いながら進めていく必要があり、その調整はかなり困難になります。

タイミングよく住み替える最も一般的な方法は、
「家を売ったお金で残債を一括返済して次の家を買い、売却と購入の決済を同時に行うこと」です。
そして、「売却と購入の決済を同時に行う」ためには、仲介業者の協力が必要不可欠となります。

不動産会社に両方を依頼することで、売りと買いのタイミングが合うようにできるだけ調整してくれるので、スムーズに住み替えを進めることができます。

必ず同じ会社にして、売却と購入のタイミングを調整しやすい状態にしておきましょう。

コツ②：「売り」と「買い」両方のスケジュールを確保する

西宮市で多くの住み替え経験者によると、「住み替えは想像以上に手間がかかる」と言います。

もし先に「自宅を売却」する場合、自宅の引渡し日までに「新居の購入」をしなくては住む家が一時的になくなってしまい、「仮住まい」をしなくてはなりません。
西宮市で家を買ったときのことを思い出して下さい。納得のいく物件探しには時間がかかりませんでしたか？
住み替えの場合は、それに加えて、家の売却に関する手間もかかるのです。

西宮市で家を売るには、内覧対応や部屋の掃除、補修作業など、思いのほか手間がかかり、それをストレスだと感じる方も多いのが実情です。住み替えを進めている間は、物件探しや売却準備で、土日が両日潰れることも珍しくありません。
必要な手続きをピックアップして、どれくらいの期間なら住み替えに時間を割けるのか、事前によくシミュレーションしておきましょう。

一般的に、住み替えには3カ月～半年程度の期間が必要です。
「売り買い同時進行」の場合はとくに、手間と労力を理解して、無理のないスケジュールを組み立てておくことをお勧めします。

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コツ③：買取サービスの活用を視野に入れる

住み替えがスムーズにいかない要因のひとつとして、「西宮市で家を売りたいのに、なかなか買い手がつかない」という問題が挙げられます。
立地条件などにもよるので一概には言えませんが、築年数の古い住宅などの場合、なかなか買い手がつかない傾向があります。
そういった時は、買取保証サービスの活用も視野に入れましょう。

売却の窓口西宮店 ワイズワンホームの“買取保証サービス”とは、高値で売却をしていて、万が一売れなかったとしても、最終的には当社で買取りさせて頂くというものです。

買取の金額が一般的な査定金額の70%～80%になってしまう点がデメリットですが、「いつ売れるか」「いくらで売れるか」の想定がしやすくなり、売却に関しての不安を取り除くことが出来ますね。

このシステムがあるから安心して高めの価格設定にチャレンジして売り出すことが出来ます！
売出しは高額設定でチャレンジ！→万が一売れ残っても買取りします！
この安心感が買取保証システムです。 ※買取保証システムのご利用には物件審査がございます。

このように買取保証をつけることで、「売れない」リスクをなくすことができます。

『買取』のメリット・デメリット。　買取価格が相場よりも低くなる理由【ワイズワンホーム】

コツ④：どの不動産会社に依頼するか

売り買いを同じ西宮市の不動産会社にすればいいというわけではなく、大事なのは「どの不動産会社に売却を依頼するか」です。

気に入った物件があったら掲載している不動産会社に連絡して、住んでいる家の売却もお願いするという流れを想像するかもしれませんが、買い替えで大事なのは購入より売却だといえます。それは、売れる金額や期間によって、新居の予算や新居を購入できる時期が変わってくるからです。

同じ不動産会社に買い替えを依頼する場合は、購入目線で選ぶのではなく、売却目線で「少しでも好条件で売ってくれる西宮市の不動産会社」を選ぶべきです。

不動産会社を見極める７つのポイント

住宅ローンが残っていても、住み替えをすることはできます！
次は、住み替えを成功させるのに必要なお金の事について見ていきましょう。

【ローンの知識】住み替えローンとは

住宅ローンが完済していない場合の住み替えは、とても不安ですよね。

そこで登場するのが「住み替えローン」です。

「住み替えローン」とは、西宮市の今の自宅を売ってもローンを返しきれない時に、その残債と、新しい家の購入資金をまとめて貸してくれるサービスです。
金融機関によっては「買い替えローン」という名前のこともあります。

住み替えローンの利用を検討するときには、西宮市の今の自宅の売却と新居を購入する決済日をそろえる必要があります。決済日の調整は不動産会社が行ないますが、基本的な流れについては把握しておきましょう。

「住み替えローン」がどんな時に使えるのか、使う場合の流れ、メリット・デメリットについて注意点をご紹介して行きます。

住み替えローンの注意点

家を売る場合、住宅ローンを全額返済しなければいけませんので、家の査定額が、住宅ローン残債よりも低い場合は家を売ることはできません。したがって、貯金などの自己資金を充てて残債を完済する必要があります。

しかし、新居の頭金も必要ですし、貯金を充てるのが難しい場合もありますね。

今の家を売ってもローンをすべて返しきれない場合に、新居の購入資金に加えて、その残債までまとめて貸してくれるというローンです。

そんな時に利用できる【住み替えローン】は、すでに住宅ローンをある程度返済した履歴のある人、つまり金融機関にとってある程度信用の置ける顧客が対象となっています。
それゆえに融資限度額も大きく設定され、比較的優遇される制度となっています。

ただし、今の住まいの売却と新居購入の決済日を同日に行う必要があるため、新居の購入申し込みをしてから、契約書にサインするまでに、売却先を見つけておく必要があります。
タイトなスケジュールで売却先を探すとなると、どうしても値引きせざるを得なくなります。
ただし、売却が叶えば、一括返済で一気に債務を減らすことができますから売却相場さえ間違わなければそれほどのリスクはないでしょう。

それでは、住み替えローンのメリット・デメリットを見ていきましょう。

住み替えローンのメリットとは

・オーバーローンでも住み替えができる
・自己資金を用意しなくて済む

自宅を売ってもローンを完済できない時に、自己資金を使わずに、家の買い替えができるのが最大のメリットといえます。数年以内に大きな支出の予定がある人にとっては、便利な仕組みだといえますね。

住み替えローンのデメリットとは

・物件価格以上のローンをすることになる
・融資審査が通りにくい
・売買スケジュールがタイトになる

通常の住宅ローンに比べ、住み替えローンは、ローン残債を考慮して借入をするので物件以上の高額なローンを組むことになります。
したがって、年収などの審査基準が厳しくなっています。
例えば、一般的な住宅ローンの申し込み条件は、年収300万円～400万円以上ですが、住み替えローンは、年収400万円～500万円以上に設定されている場合があります。

勤務先・勤続年数・年収・返済履歴・担保・保証人など、金融機関によって審査基準や重視されるポイントが違うので利用する場合はしっかり把握しておきましょう。

そして、住み替えローンは売りと買いの決済日を同日にしなくてはなりません。新居探しにもあまり時間を掛けられないのでスケジュールがタイトになります。

新居購入におけるローン実行と売却におけるローン残高の抹消が同時にしなくてはなりません。新居の購入と旧自宅の売却を同時に進めるため、通常の住宅購入に比べると、新居探しにかけられる時間はあまり多くありません。スケジュールの確保や調整の難しさがデメリットとして挙げられます。

西宮市で不動産売却をお考えなら！ワイズワンホームへご相談ください

不動産という大きな買い物にはつきものの住宅ローンですが、2度目の利用でもわからないことは多いものです。
最初に述べたとおり、住み替えを実現している人の多くは、ローン残債がある状態からスタートしています。

住み替えの場合のみ適用される減税措置などもあるので、「ローンを返しきれていないから」と諦めないで、一度シミュレーションしてみるとよいでしょう。ライフスタイルの変化によって、住宅に対するニーズが変わるのはごく自然なことです。
理想の住まいを手に入れるために、まずは売却査定から始めてみてはいかがでしょうか。

売却に強い不動産会社を選ぶことが住み替えを成功させるポイントとなりますね。
売却する物件と購入する物件の地域が同じ場合は、一社にまとめて依頼をするのがおすすめです。

しかし、不動産業者によって得意なエリアとそうではないエリアが存在するため、売却する物件と購入する物件の地域が異なる場合は、よく検討して決めましょう。

西宮市内で不動産の売却をご検討中の方は、売却の窓口 西宮店 ワイズワンホームへご相談ください。不動産売却では、多かれ少なかれ悩みはつきものです。
西宮市にあるワイズワンホームでは、売主様のご意向を考慮し、売主様が所有する土地や建物を適切な価格にて売却・ご購入させていただきます。
「なるべく高く売りたい」「納得のいく条件で売りたい」など売主様のご要望・ご希望をヒアリングでしっかりとお聞きし、ご満足いただける不動産売却になるよう尽力いたします。不動産のことはお気軽にご相談ください。

西宮市をはじめ、宝塚市、芦屋市、伊丹市、川西市など幅広いエリアからのお問い合わせをお待ちしております。