媒介契約は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれに特徴があります。

物件売却の仲介を不動産会社に依頼する場合、媒介契約を締結しなければならないことをご存知でしょうか?
媒介契約は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれに特徴があります。この記事では、3種類ある媒介契約の解説をし、実際に媒介契約を選ぶ際のポイントなどを紹介していきます。

媒介契約は、所有する物件の売却活動を行う上で重要な役割を果たします。不動産の売却を行うのであれば、なるべく早く、そして高値での取引をしたいですよね。
媒介契約の特徴や違いをきちんと理解し、後悔のない不動産売却を行いましょう。

媒介契約とは?

所有している物件をどのような条件で売却活動を行い、成約した際の報酬金額をどのようにするのかといった内容を定めた媒介契約書を予め取り交わします。これを「媒介契約」といいます。

不動産を売却する場合、個人では自分で買い手を探すことが難しく、不動産会社に仲介を依頼することが一般的な方法です。
仲介を受けた不動産会社は、売買や仲介などの取引を扱う法律である宅地建物取引業法によって、依頼者にとって不利にならない売買の取り決めが法律で義務付けられています。

この媒介契約を締結することによって、依頼者と不動産会社間の依頼関係を明確化させ、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぎます。

3種類の媒介契約をチェック!

媒介契約は、下記3種類に分けられます。

・専属専任媒介契約
・専任媒介契約
・一般媒介契約

上記媒介契約の違いは、次の5点が挙げられます。

1. 同時に複数の不動産会社と媒介契約を締結することができるか
2. 自分で見つけてきた買主と売買契約を結ぶことができるか
3. 契約期間は何カ月なのか
4. 指定流通機構(レインズ)への登録義務はあるのか
5. 販売状況報告の義務はあるのか

それぞれの媒介契約の違いを下記の表にまとめています。
それぞれ特徴があるため、売主としてはどの媒介契約を選ぶべきか、かなり悩まれている方は多いです。

 

🔶専属専任媒介

複数の不動産会社への依頼―できない       

自分で買主を見つけること―できない       

媒介契約期間―3ヶ月以内      

レインズへの登録義務―5日以内        

売主への報告義務―1週間に1回以上 

 

🔶専任媒介

複数の不動産会社への依頼―できない       

自分で買主を見つけること―できる       

媒介契約期間―3ヶ月以内      

レインズへの登録義務―7日以内        

売主への報告義務―2週間に1回以上

 

🔶一般媒介

複数の不動産会社への依頼―できる       

自分で買主を見つけること―できる       

媒介契約期間―特に決まりはない      

レインズへの登録義務―特に決まりはない        

売主への報告義務―特に決まりはない

 

上記からわかる通り、「一般媒介契約→専任媒介契約→専属専任媒介契約」の順に、制限が厳しくなっています。
それでは、それぞれの違いに注意しつつ、一つずつ解説していきましょう。

専属専任媒介契約

「この家を売って欲しい。ただし貴社以外には依頼しません。私が買主を見つけた時も貴社の媒介により売却します。」
仲介業務を1社の不動産会社だけに依頼する契約で、同時にほかの不動産会社に仲介を依頼することはできません。また、自分で売買相手を見つけてきた場合でも直接売買ができず、仲介業務を依頼した不動産会社を通じて取引をすることになります。

不動産会社側では、媒介契約締結日の翌日から5日以内に仲介依頼を受けた物件情報を指定流通機構(レインズ)に登録する義務を負います。さらに、不動産会社は1週間に1回以上文書または電子メールで業務処理状況の報告を行わなければなりません。

専属専任媒介契約は、依頼者にとって拘束力がかなり強い契約であるため、有効期間は3か月以内となっています(契約更新の場合でも3か月以内)。主に不動産売却時に用いられる媒介契約です。

専任媒介契約

「この家を売って欲しい。ただし貴社以外には依頼しません。」
専属専任媒介契約と同様に、仲介業務を1社の不動産会社だけに依頼する契約です。しかし、専属専任媒介契約と違い、自分で売買相手を見つけてきた場合は、不動産会社を通さずに直接売買契約を結ぶことができます。

また、不動産会社は、媒介契約締結日の翌日から7日以内に依頼を受けた物件情報をレインズに登録すればよく、業務処理状況の報告も2週間に1回以上となります(文書または電子メール)。

専任媒介契約も、依頼者にとって拘束力が強い契約であるため、専属専任媒介契約と同様に、有効期間は3か月以内です(契約更新の場合でも3か月以内)。こちらも主に不動産売却の際に利用される媒介契約となっています。

一般媒介契約

同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約で、自分で売買相手を見つけてきた場合でも不動産会社を通さずに直接売買することができます。不動産会社を通して売買相手を見つけた場合は、好条件の売買相手を紹介してくれた不動産会社と契約をすすめることが一般的です。

法令上の義務はないため、不動産会社によるレインズへの登録は任意、業務処理状況の報告も任意となります。ただし、依頼者が不動産会社にレインズへの登録や業務処理状況の報告を求めることは可能です。

契約の有効期限については、法令上の規定はないものの、行政指導にしたがい3か月以内となります。3種類の媒介契約のなかでは、依頼者と不動産会社双方への制限が少なく、比較的自由度が高い契約です。

 

3つの媒介契約で結局どれを選べばいいの?

不動産会社としては一般媒介よりも、専属で販売活動ができる専属専任や専任を勧める傾向があります。不動産会社の報酬は売買が成立した時の仲介手数料によりますが、一般媒介では他社に契約を取られる可能性もあるからです。そのため一定期間内に売却できない時、専属専任や専任契約では、一般に比べて物件の買取制度を設けているところもあります。

<専属専任媒介向きの方>

自分で買い手と直接契約をすることはできないが、報告義務の頻度が週に1回のため、 直接交渉する相手に心当たりがなく、買い手探しは不動産会社に依存する割合が高い方はこちらが向いているでしょう。

<専任媒介向きの方>

自分で買い手と直接契約することができるため、直接買い手を見つけられる可能性がある方は向いています。 2週に1回不動産会社と、お互いの進捗を共有し合うので、こちらの熱量を伝えることができ、やり方次第では、不動産会社を活発に動かすことにもつながります。 契約者の傾向としては、専任媒介を選択する方が増えています。

<一般媒介向きの方>

一般媒介を最初から選択するケースもあります。 例えば、売却物件が人気物件で、買い手が多いということがわかっている「売れる自信がある場合」です。 そうすれば、1社に限らず多くの不動産会社の情報に載るわけですから、こちらのほうがすぐに買い手が見つかる可能性が高いというわけです。

まとめ

以上のように、媒介契約の種類によって内容が異なってきます。不動産会社に不動産売買の仲介を依頼する際は、媒介契約の種類や特徴をしっかり理解し、自分のケースに合った媒介契約を選択するようにしましょう。

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