専属専任媒介契約と専任媒介契約との違いは?“自分で買主を見つけて契約をすること”ができるか、できないか”

 

自分の持っている西宮・宝塚の物件や土地を売りたい!

と思ったとき、みなさんはどんな方法でそれを叶えますか?

今回は、間違いやすい専属専任媒介契約専任媒介契約との違いを見ていきましょう。

3種類ある仲介契約の中でも、売主にとって、もっとも拘束力が高いのが専属専任媒介契約です。「拘束力が高い」と言うのは、他業者の仲介の介入はもちろん、自ら探索した相手や親戚や知人との直接契約も禁じています。その代わり、仲介業者の売却活動に関する報告業務は3つの中でもっとも高くなりますし、レインズへの登録も専任媒介契約より2日早く行わなければいけません。

専属専任媒介契約と専任媒介契約は非常によく似ている言葉ですが、ここでは違う箇所について、細かくみていきましょう。

専属専任媒介契約と専任媒介契約との比較

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様に依頼する不動産業者を1社に絞った契約であり、その分、より丁寧なケアが求められます。それがレインズへの5日以内の掲載や、1週に1回の業務状況の報告などです。

🔶専属専任媒介

複数の不動産会社への依頼―できない       

自分で買主を見つけること―できない       

媒介契約期間―3ヶ月以内      

レインズへの登録義務―5日以内        

売主への報告義務―1週間に1回以上 

 

🔶専任媒介

複数の不動産会社への依頼―できない       

自分で買主を見つけること―できる       

媒介契約期間―3ヶ月以内      

レインズへの登録義務―7日以内        

売主への報告義務―2週間に1回以上

 

2つの媒介契約の違いは“自分で買主を見つけて直接契約すること”ができるか否か

“直接契約すること”とは、業者の手を借りず友人や親戚等買主を見つけて直接契約をする事です。
もちろん、専属専任媒介の場合はできません。できるのは専任媒介です。この場合、仲介手数料はかかりません。

専属専任媒介は買主を見つけても仲介する権利は不動産業者に移ります。つまり専属専任媒介では仲介する権利はすべて不動産業者にあるわけです。

売主への売却活動の報告義務の頻度が異なる

不動産の売却活動中、定期的に不動産業者から「活動報告書」を受け取ります。活動報告書は、不動産業者がどのような売却活動をおこなったか、買主からどんな反響があったかなどが記載されている重要な書類です。

売却活動の売主への報告は、専任媒介契約が2週間に1回以上ですが、専属専任媒介は1週間に1回以上となります。

レインズへの登録が5日以内と7日以内とで違いはある?

レインズは、購入希望者が直接検索することはできません。しかし、仲介依頼された買主の不動産業者が条件にあった中古物件を照会することで、広く多くの購入希望者に周知されることが期待できます。

専属専任媒介契約では契約日から数えて5日以内にレインズへの登録を済ませなければなりません。また、専任媒介契約では7日以内となっています。この期間に何をするかと言うと、大体内覧会などを組んで早々と売却してしまいます。

この期間であれば、レインズに登録しなくても良いので、他の不動産業者を気にせず売却できます。しかも成約すれば両手仲介になります。売主にとっても早く結論が出るのに越したことはありません。その期間が7日あるか5日なのかの違いです。

どっちの契約が多いのか?

専属専任媒介と専任媒介は、共通する点が多いにも関わらず、専任媒介の方が利用されるケースが多くなっています。
不動産業者は売主の“直接契約”についてあまり警戒していません。
契約途中で買主を探せる可能性は低いでしょうし、親族など身内に売却する場合には、最初からそのような方向で相談に来ていることでしょう。

それよりも、専任媒介のときよりも早くレインズへ物件登録しなければならず、毎週1回は報告できるようなアクションを起こさなければならないので、専属専任媒介契約を頑張って推す必要はないと考えているのではないでしょうか。

専属専任媒介の人気がないと言うよりは、不動産業者にとっては専任媒介で十分なのでそれを勧めていると考えられます。