自宅を売るときに必要なお金~5つの費用の内訳~

 

自分の持っている西宮・宝塚の物件や土地を売りたい!

と思ったとき、みなさんはどんな方法でそれを叶えますか?

家を売るとき、

売れた金額=手元に残る金額、と思っていませんか?

不動産売却には、さまざまな諸費用がかかるため、売れた金額がそのまま残るわけではありません。売れた金額から諸費用を差し引いた額が手元に残るお金です。
せっかく大切な不動産を売るのであれば、誰しもできる限り多くのお金を手元に残しておきたいものです。とはいえ、不動産の売却代金がそのまま売主のものになるわけではありません。不動産の売却には、手数料や税金などもろもろの費用が発生します。それらを差し引きして残ったお金が、売主の手元に残るわけです。

それでは不動産を売却する際には、どんな費用が発生するのでしょうか?
不動産を売却するときに必要となる費用の内訳をみていきましょう。どんな費用がかかるのか事前に把握し、損のない形で大事な不動産を売却できるようにしたいですね。

不動産売却にかかる費用内訳

不動産売却にかかる費用は、主に以下の5つです。

  1. 仲介手数料
  2. 印紙税
  3. 抵当権抹消登記費用
  4. 譲渡所得税
  5. 引越し費用

この5つが不動産売却にともなって発生する費用になります。つまり、不動産の販売価格から、上記の5つを差し引いた金額が、売主の手元に残るお金となるわけです。もちろん、契約内容や物件の状況によって必要となる費用は変わってきますが、まずは基本としてこの5つについて把握しておきましょう。

仲介手数料

家は個人で買い手を見つけるのが難しいため、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的となっています。不動産会社に仲介を依頼して、買い手が見つかった場合に成功報酬として支払うお金が仲介手数料です。仲介を依頼しても買い手が見つからず取引が成立しなかった場合は支払う必要はありません。仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法(宅建業法)で定められています。

🔶仲介手数料(上限金額)の計算方法

・200万円以下の場合
売買金額×5%(税別)

・200万円を超え400万円以下の場合
売買金額×4%+2万円(税別)

・400万円を超える場合
売買金額×3%+6万円(税別)

3,000万円の物件を売買する場合、
3,000万円×3%+60,000円=960,000円×消費税=1,056,000円

となります。

このように仲介手数料だけで100万円を超えてしまいます!

実際に仲介手数料を計算してみると、結構大きな金額でびっくりしますね。会社によっては、手数料を何割か割引したり、半額にしたりというサービスを打ち出しているところもあります。仲介手数料は決して小さい額ではありませんから、不動産会社ごとに仲介手数料がどのくらいかかるのか調べておくことをおすすめします。

できるだけ出費は抑えたいところ。ただし金額の安さだけで会社を決めるのではなく、信頼して任せられるか、どのような営業活動をしてくれるかなど、売却実績も吟味してから選びましょう。

不動産会社を通さずに、個人で売買すれば仲介手数料や消費税はかかりません。ただし、家は大きな買い物。希望の価格で買ってくれる人を探すのは大変です。また、購入後に建物に破損が見つかった場合などの責任をどうするか、本来は細かく決めておく必要があります。法律も熟知している会社に任せたほうが安心ですね。

印紙税

不動産売却に関する税金の1つに、印紙税があります。印紙税とは、不動産の売買契約書に貼る収入印紙のことです。
買主と取り交わす不動産売買契約書には、収入印紙を貼って割印をし納税します。
不動産の販売価格によって印紙税として納める金額は変わります。不動産の販売価格ごとに異なる印紙税の金額については、以下の通りです。

🔶売買価格と印紙代

1万円を超え50万円以下―200円
50万円を超え100万円以下―500円
100万円を超え500万円以下―1,000円
500万円を超え1,000万円以下―5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下―10,000円
5,000万円を超え1億円以下―30,000円
1億円を超え5億円以下―60,000円
5億円を超え10億円以下―160,000円
10億円を超え50億円以下―320,000円
50億円を超えるもの―480,000円

抵当権抹消登記費用

抵当権とは、ローンの返済が滞ったときに銀行が自由に不動産を差し押さえることができる権利のことを言います。差し押さえた後、その不動産を競売にかけるなどして、銀行は融資したお金を回収できるわけです。不動産を担保にしてお金を借りた場合、この抵当権がついています。差し押さえられる可能性のある不動産を買うような方はほとんどいませんので、不動産を売却する際は、借りているお金を全額返済し、この抵当権を抹消しなければなりません。

抵当権の抹消には、登記が必要になります。抵当権抹消登記には、登録免許税を支払わなければなりません。不動産1個につき、1,000円の費用がかかります。もし土地と建物の両方に抵当権がついている場合は、1,000円+1,000円=2,000円を支払うことになります。また、抵当権抹消登記は、書類を作成したり法務局へ出向いたりするなど複雑な作業が必要になることから、司法書士に頼むのが一般的です。そうなると、登録免許税+司法書士への依頼手数料がかかることになるわけです。依頼手数料はだいたい1万円くらいが相場ですから、登録免許税と合わせて1万円~2万円くらいかかると思っておきましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を売却して利益が出た場合にかかる税金のことです。
不動産売却で利益が発生した場合、その所得に対して所得税と住民税が課せられます。
ここで言う所得とは、不動産購入費、仲介手数料、印紙税、登記費用、リフォーム費用など様々な費用を引いて残った利益のことを指しています。
※ただし、マイホームを売却した時は、3,000万円の特別控除があります。

一方、買ったときより安い金額でしか売れなかった場合は、譲渡所得税はかかりません。また、申告の必要もありません。譲渡所得の計算は売却価格から所得費・譲渡費用・特別控除を全て差し引いたものです。
ざっくり言ってしまえば売値から諸々の手数料を引いた純利益です。売却価格は名のとおり不動産を売却した時の価格で、契約書で値を確認することができます。このように不動産を売却して利益が出ても、課税されることになりますので、その点は考慮しておきましょう。

引越し費用

不動産の売却に注力する中で、意外と忘れてしまいがちなのが引越し費用についてです。

現在住んでいる家を売却に出す場合は、引越し費用が必要となります。売却のタイミングによっては、仮住まいが必要になる場合もあります。また、家具や家電製品を廃棄する際には処分費もかかってきますので事前にチェックしておきましょう。

引越しについては、不動産会社と事前に相談しておき、スケジュールをしっかり組んでおくことをおすすめします。中には、提携している引越し会社を紹介してくれる不動産会社もあります。どのタイミングで引越し費用を精算し、どのタイミングで不動産を引き渡すのか、不動産会社と相談のうえでスケジュールを考えていきましょう。

その他の費用

不動産売却の際には、仲介手数料を始め意外と多くの費用がかかります。売買契約時に印紙代や仲介手数料の半分の費用を支払い、残金決済時に残りの仲介手数料や抵当権抹消費用などが必要です。住宅ローンが残っている場合、ローンと同額で売れたとしても諸費用分の赤字が出ます。

引っ越し代や新居のインテリア費用も必要になるので、事前にしっかりとした資金計画をしておきましょう。

以上が不動産売却時にかかる費用になります。ただし、これらはあくまでも基本的な費用であって、ほかにも、売却する不動産をきれいにするための「ハウスクリーニング費」や「リフォーム費」など任意で発生する費用はあります。

また、隣接する土地の所有者との間にトラブルが発生しないよう、土地の面積や境界線を明確にするために、「敷地の測量費」がかかる場合もあります。相場は50万円~80万円くらいです。

こうした測量を行う土地家屋調査士は、不動産会社が紹介してくれることもあります。まずは、仲介依頼をする不動産会社に相談してみることをおすすめします。

まとめ

不動産売却の際には、仲介手数料を始め意外と多くの費用がかかります。

売買契約時に印紙代や仲介手数料の半金を支払い、残金決済時に残りの仲介手数料や抵当権抹消費用などが必要です。

住宅ローンが残っている場合、ローンと同額で売れたとしても諸費用分の赤字が出ます。
引っ越し代や新居のインテリア費用も必要になるので、事前にしっかりとした資金計画をしておきましょう。