「相続した空き家」と「3,000万円特別控除」の関係

 

自分の持っている西宮・宝塚の物件や土地を売りたい!

と思ったとき、みなさんはどんな方法でそれを叶えますか?

「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」とは?

 

「空き家を売った時の値上がり益に係る税金について一定額の控除をしましょう」という特例です。

・老朽化している
・倒れそうな家
・汚水が溜まり悪臭を発するような家
など、適切な管理が行われていない空き家は、どうしても隣近所に迷惑をかけてしまいます。
こうした空き家が生じないように、
空き家を売却し、売却益から最高3,000万円を控除することができるようにする」ということです。

例えば、
5000万で買った物件が8000万で売れ、3000万の儲けがでました。
この儲けのことを、譲渡所得(じょうとしょとく)と言います。
譲渡所得には20%の所得税と住民税が課税されます。
3000万儲けた人であれば、3000万の20%の600万の税金を払うことになります。

この特例はその名前の通り、不動産を売ったことによる儲けを、3000万円分なかったことにしてくれる制度です。
3000万円ですので、20%をかけると600万円です。600万円分税金を免除にしてくれるのです!大きいですよね。

なお、売却価格が取得費(住宅購入費)+譲渡費用(土地や建物を売るために直接かかった費用)よりも安く、売却損が発生した場合には、譲渡所得税はかかりません。

したがって税額の計算にあたっては、まず譲渡所得を求めることから始めましょう。
※取得費不明の際には、住宅を売却したことで得たお金の5%相当が取得費ということになります。

対象の不動産となる条件と、制度を受けるための条件

 

相続した空き家を売却し、3,000万円特別控除を受けるためには、様々な条件があります。
対象となるには、次の条件すべてを満している必要があります。それぞれ当てはまるかどうか確認していきます。

条件1:「昭和56年5月31日以前に建築された」

つまり、建築された日付によって対象となるかどうかか変わります。「昭和56年5月31日」よりも後に建てられた不動産に関しては対象になりません。

条件2:「相続時から譲渡時まで事業用、貸付用、住居用として利用していないこと」

譲渡の時まで事業用、賃貸又は居住として使ってしまうと対象になりません。

条件3:「相続開始直前に亡くなった人が1人で住んでいたこと」

相続がはじまる直前の時点で、その家には亡くなった人が1人で住んでいなければなりません。これは、住んでいた人が亡くなったら空き家になる事が条件だということです。

条件4:「相続の時からおよそ3年以内に譲渡すること」

具体的には、相続の開始があった日から計算して、3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることです。例えば2019年4月1日に相続があった場合、3年後は2022年4月1日なので、2022年12月31日までに譲渡する場合に適用されます。

条件5:「2023年12月31日までに譲渡すること」

条件4に加え、「令和5年12月31日」までに譲渡することも条件に含まれています。

条件6:「売却代金が1億円以下である」

譲渡の際の対価として、1億円を超える場合は適用されません。2回以上に分けて売却をした場合も、通算で計算がされてしまいます。

条件7:「一定の耐震基準を満たすか、更地にすること」

耐震基準を満たすためにはリフォームが必要です。リフォームする事が難しければ、更地にする必要があります。いずれにせよ、耐震基準を満たしていない物件では適用されません。
リフォームをする場合も更地にする場合も、費用は発生します。リフォームの相場は100万円~150万円程度、取壊しの場合にも100万程度かかるそうです。
不動産会社と相談しながら、お得な方法を選択しましょう。

 

最後に

空き家は維持管理面からも負担となります。早めに家族で話し合いなどして空き家になった場合の対策を立てておくと良いでしょう。
相続によって取得した空き家を何とかしなければと思いながらも、自分たちが生まれ育った思い出深い実家である場合が多く、なかなか決心がつかないというのが現実的なのでしょう。その意味では法的な制度を整えるだけでなく、気持ちの整理も必要なのかもしれませんね。

あなたの家の状況によって適用される場合とされない場合があるため、詳しく知りたい方は専門家に相談してみましょう。不動産の売却を扱っている不動産会社であれば、専門的でありながらも気軽に相談ができそうですね。