机上査定と訪問査定の違いは?不動産売却には、どちらも必要です!

不動産売却で査定をしようと思った時に、
間取りや住所などを伝えるだけの机上査定実際に担当者が家にくる訪問査定があります。

査定する際にどのように行うかを簡単に分けたものが「机上査定(簡易訪問)」と「訪問査定」になります。
それぞれにメリット・デメリットがありますので、用途に合わせた査定方法の選択をオススメします。

机上査定(簡易査定)とは

♦特徴♦
・査定結果が数時間〜1日で分かる
・書類が要らない

訪問査定の前に机上査定を利用する、という使い方をしている人も少なくありません。

机上査定とは、読んで字のごとく「机の上で簡単に査定する」だけの査定方法です。実際に仲介業者が物件を見て査定するわけではなく、土地や建物などのスペックのみで査定する方法です。
簡単に大体の相場を出すことが出来るので、面倒なことは何一つありません。

♦査定基準♦
・土地の相場
・周辺の取引情報
・市場の動向

 

訪問査定とは

♦特徴♦
・書類の用意が必要
・査定結果が出るまで3〜4日かかる
・机上査定よりも正確な金額がわかる

訪問査定とは、実際に仲介業者が物件を見て査定する方法です。
下記のようなところを重点的にチェックし、査定額を提示してくれます。

♦査定基準♦
・物件 ・建物、室内の汚れ具合、傷み具合
・日当たりや風通し、眺望
・水回り周辺の状態
・電気線やケーブルなどの設備環境
・収納などの使い勝手
・リフォーム工事の必要性
・周辺環境 ・騒音状況や雰囲気、治安の良さ
・駅からの距離や交通の利便性
・コンビニ、スーパー、ドラッグストアなどの有無、利便性
・公園の有無
・現地の状況 ・道路状況など
・駐車スペースの状況
・上下水道の状況、都市ガス地域かどうか

 

机上査定と訪問査定それぞれのメリット・デメリット

机上査定と訪問査定の違いについて紹介しましたが、それぞれのメリットとデメリットについて、さらに詳しく解説していきます。
机上査定と訪問査定それぞれのメリットとデメリットは、以下のとおりです。

使い分け方については後述で分かりやすく紹介してますので、自分は結局どっちを利用すれば良いのか知りたいという人は参考にしてください。

机上査定のメリットとデメリット

机上査定のメリットは、簡単でスピーディという点です。
物件情報だけで査定金額を算出するため、マンションに関わる書類を用意したり、特別な手続きをしたりする必要はありません。
ただし簡易的な査定方法なので、査定額に多少のズレが生じる可能性があります。

机上査定のメリット

〇簡単でスピーディ
〇書類や手続きが不要
〇家族や近所の人に知られずに査定できる

机上査定は、訪問査定に比べると簡単に提示が可能です。そのため、複数の不動産業者に査定依頼を出すことも容易です。
不動産業者の選定もできますし、査定結果をいくつか集めることで、より精度の高い査定結果を得ることができます。

机上査定のデメリット

〇査定価格が正確でない可能性がある
〇不動産会社によってはしつこく訪問査定を勧めてくる

机上査定後、不動産会社から訪問査定をするよう勧誘される場合があります。
不動産会社からすると、査定だけではお金にならないため、自社を通して不動産売却してくれる顧客を獲得したいと思うのは当然です。
しかし、しつこく勧誘されるのは誰しも嫌だと思います。
デメリットは、やはり不動産は現物を見ないと正確にはわからない部分が多く、実際に売却できる価格は査定額から大幅にマイナスになることがある点です。

訪問査定のメリットとデメリット

訪問査定のメリットは、より売却価格に近い査定金額を知れるということです。
実際に不動産のプロに見てもらうため、細かい物件の条件を査定額の計算に加味してもらえます。

ただし不動産会社とスケジュールを合わせないといけなかったり、必要書類を揃える手間がかかったりするデメリットがあります。
不動産会社が訪問査定に来た後、査定結果が分かるまでに3〜4日かかるという点も、念頭に置いて利用する必要があります。

訪問査定のメリット

〇より正確な売却価格を知ることができる
〇不動産会社の良否を判断しやすい

訪問査定のメリットは、現地を確認することでより正確な査定金額を出せることです。
むしろ、正確な金額は実際に実物を見てもらわなければ算出できません。
また、現地で実物を確認しながらプロである不動産業者から直接アドバイスを聞くことができるのも、訪問査定のメリットです。

たとえば、「キッチンをリフォームすれば査定がプラスになるし、売れやすくなる」といったことがわかる可能性もありますし、自分では気がつかない物件の長所について聞くこともできるかもしれません。

訪問査定のデメリット

〇訪問査定当日は家にいないといけない
〇必要書類を揃えておく必要がある
〇査定結果が出るまでに3〜4日かかる

1回あたりの訪問に時間をとられるので、こちらの時間を多く空けておかなくてはなりません。
居住中の自宅であれば、家の片付けなども必要です。

また、数社呼んで話を聞くことになれば、その分営業を受けることにもなるので、煩わしさも感じるでしょう。
営業を受けながら信頼できる担当者を選ぶという感覚が良いでしょう。

机上査定と訪問査定で査定額が大きく異なる場合も!

不動産査定においては公的な情報公開や過去の取引事例など情報の蓄積が豊富のため、机上査定によってだいたいの査定額が分かります。そのため、不動産売却を考える流れとしては机上査定から入るのがおすすめですが、実際に現地を見ないと分からない部分もあります。

価格に影響を与える要因には、例えば以下のようなものがあります。
♦訪問査定しないと分からないもの♦
・騒音・振動
前面道路にトラック等の大型車両の交通量が多く、騒音や振動が激しい場合は減価要因となります。
・臭気
近くに養鶏場や牛舎がある場合等、汚臭が減価要因になります。
・高低差・傾斜度
高低差や傾斜度も現地での確認が必要です。特に土地が道路より低い場合は、減価要因となります。
・日照・通風・眺望
マンションはバルコニーが南側でも、下層階だと日照が悪いことがあり、減価要因となります。
・高圧線の通過
戸建ての敷地の上空に高圧線が通過していると、減価要因となります。
・周辺環境
最寄駅から物件までに行くのに、薄暗い雰囲気の悪い道を通らなければならない場合、減価要因となります。
・建物の施行の質、損傷の状態、、管理の良否、不法占拠者の有無
現地を見ないと分からない部分であり、状況によっては価格に反映されることになります。

また、最近増えているのは、隣地との不仲・トラブルにより、隣地境界付近に過剰な注意看板や目隠し壁といった造作などがある建物もマイナス査定になります。
これらの理由がある不動産を販売する場合、査定金額に大きく影響するため、机上査定額と大きく異なる可能性があります。

 

【結果】不動産売却には、机上査定と訪問査定どちらも必要です


まず複数社に机上査定を依頼し、売却価格の相場観や不動産会社を見極める目を養います。
何社かの査定額や対応を比較しないと、本当にその不動産会社が優良なのか判断できません。
そして机上査定を依頼した不動産会社の中から誠実で、納得できる査定額を提示してくれた不動産会社に訪問査定を依頼します。
不動産売却を成功させるためには、机上査定と訪問査定をうまく使い分けましょう。

 

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