家を売るならまず不動産の査定をしましょう!査定金額=売却金額ではありません

不動産査定とは?

家を売ろうと思ったら、不動産査定から始めましょう。まず“家がいくらで売れそうなのか”を知ることから始まります。そして、不動産会社に家がいくらで売れそうなのか、金額を提示してもらいます。

不動産査定で提示された査定金額は「売れそうな金額」であり、「不動産会社が買取る金額」ではありません。査定金額は「売れる金額」ではなく「売れる可能性のある金額」であることを認識する必要があります。

同じ査定でも、車やピアノの査定は、カーディーラーやピアノ販売業者が買い取りをするために提示する金額です。したがって、車やピアノの査定では、業者が提示する金額がそのまま売却金額になります。

家を売りに出して購入希望者が現れると、同時に複数の購入客が現れることは少ないので、必ずといっていいほど値切り交渉が行われます。

査定金額で売れるはずと思い込んでいると、売り逃してしまう危険性があります!

 

次は、不動産査定の2つの方法を見ていきましょう。

2つの不動産査定【机上査定】と【訪問査定】

・間取りや住所などを伝えるだけの机上査定
・実際に担当者が家にくる訪問査定

査定する際にどのように行うかを簡単に分けたものが「机上査定(簡易訪問)」と「訪問査定」になります。
それぞれにメリット・デメリットがありますので、用途に合わせた査定方法の選択をオススメします。

机上査定(簡易査定)

♦特徴♦
・査定結果が数時間〜1日で分かる
・書類が要らない

訪問査定の前に机上査定を利用する、という使い方をしている人も少なくありません。

机上査定とは、読んで字のごとく「机の上で簡単に査定する」だけの査定方法です。実際に仲介業者が物件を見て査定するわけではなく、土地や建物などのスペックのみで査定する方法です。
簡単に大体の相場を出すことが出来るので、面倒なことは何一つありません。

♦査定基準♦
・土地の相場
・周辺の取引情報
・市場の動向

訪問査定とは

♦特徴♦
・書類の用意が必要
・査定結果が出るまで3〜4日かかる
・机上査定よりも正確な金額がわかる

訪問査定とは、実際に仲介業者が物件を見て査定する方法です。
下記のようなところを重点的にチェックし、査定額を提示してくれます。

♦査定基準♦
・物件 ・建物、室内の汚れ具合、傷み具合
・日当たりや風通し、眺望
・水回り周辺の状態
・電気線やケーブルなどの設備環境
・収納などの使い勝手
・リフォーム工事の必要性
・周辺環境 ・騒音状況や雰囲気、治安の良さ
・駅からの距離や交通の利便性
・コンビニ、スーパー、ドラッグストアなどの有無、利便性
・公園の有無
・現地の状況 ・道路状況など
・駐車スペースの状況
・上下水道の状況、都市ガス地域かどうか

 

机上査定と訪問査定それぞれのメリット・デメリット

机上査定と訪問査定の違いについて紹介しましたが、それぞれのメリットとデメリットについて、さらに詳しく解説していきます。
使い分け方については後述で分かりやすく紹介してますので、自分は結局どっちを利用すれば良いのか知りたいという人は参考にしてください。

机上査定のメリットとデメリット

机上査定のメリットは、簡単でスピーディという点です。
物件情報だけで査定金額を算出するため、マンションに関わる書類を用意したり、特別な手続きをしたりする必要はありません。
あくまでも簡易的な査定方法なので、査定額に多少のズレが生じる可能性があります。

机上査定のメリット

〇簡単でスピーディ
〇書類や手続きが不要
〇家族や近所の人に知られずに査定できる

机上査定は、訪問査定に比べると簡単に提示が可能です。そのため、複数の不動産業者に査定依頼を出すことも容易です。
不動産業者の選定もできますし、査定結果をいくつか集めることで、より精度の高い査定結果を得ることができます。

机上査定のデメリット

〇査定価格が正確でない可能性がある
〇不動産会社によってはしつこく訪問査定を勧めてくる

不動産は現物を見ないと正確にはわからない部分が多く、実際に売却できる価格は机上査定の査定額から大幅にマイナスになることがありえます。

また、机上査定後、不動産会社から訪問査定をするよう勧誘される場合があります。
不動産会社からすると、査定だけではお金にならないため、自社を通して不動産売却してくれる顧客を獲得したいと思うのは当然です。
しかし、しつこく勧誘されるのは誰しも嫌だと思います。

訪問査定のメリットとデメリット

訪問査定のメリットは、より売却価格に近い査定金額を知れるということです。
実際に不動産のプロに見てもらうため、細かい物件の条件を査定額の計算に加味してもらえます。

ただし不動産会社とスケジュールを合わせないといけなかったり、必要書類を揃える手間がかかったりするデメリットがあります。
不動産会社が訪問査定に来た後、査定結果が分かるまでに3〜4日かかるという点も、念頭に置いて利用する必要があります。

訪問査定のメリット

〇より正確な売却価格を知ることができる
〇不動産会社の良否を判断しやすい

訪問査定のメリットは、現地を確認することでより正確な査定金額を出せることです。
むしろ、正確な金額は実際に実物を見てもらわなければ算出できません。
また、現地で実物を確認しながらプロである不動産業者から直接アドバイスを聞くことができるのも、訪問査定のメリットです。

たとえば、「キッチンをリフォームすれば査定がプラスになるし、売れやすくなる」といったことがわかる可能性もありますし、自分では気がつかない物件の長所について聞くこともできるかもしれません。

訪問査定のデメリット

〇訪問査定当日は家にいないといけない
〇必要書類を揃えておく必要がある
〇査定結果が出るまでに3〜4日かかる

1回あたりの訪問に時間をとられるので、こちらの時間を多く空けておかなくてはなりません。
居住中の自宅であれば、家の片付けなども必要です。

また、数社呼んで話を聞くことになれば、その分営業を受けることにもなるので、煩わしさも感じるでしょう。
営業を受けながら信頼できる担当者を選ぶという感覚が良いでしょう。

机上査定と訪問査定で査定額が大きく異なる場合も!

不動産査定においては、公的な情報公開や過去の取引事例など情報の蓄積が豊富のため、机上査定によってだいたいの査定額が分かります。そのため、不動産売却を考える流れとしては机上査定から入るのがおすすめですが、実際に現地を見ないと分からない部分もあります。

価格に影響を与える要因には、例えば以下のようなものがあります。
♦訪問査定しないと分からないもの♦
・騒音・振動
前面道路にトラック等の大型車両の交通量が多く、騒音や振動が激しい場合は減価要因となります。
・臭気
近くに養鶏場や牛舎がある場合等、汚臭が減価要因になります。
・高低差・傾斜度
高低差や傾斜度も現地での確認が必要です。特に土地が道路より低い場合は、減価要因となります。
・日照・通風・眺望
マンションはバルコニーが南側でも、下層階だと日照が悪いことがあり、減価要因となります。
・高圧線の通過
戸建ての敷地の上空に高圧線が通過していると、減価要因となります。
・周辺環境
最寄駅から物件までに行くのに、薄暗い雰囲気の悪い道を通らなければならない場合、減価要因となります。
・建物の施行の質、損傷の状態、、管理の良否、不法占拠者の有無
現地を見ないと分からない部分であり、状況によっては価格に反映されることになります。

また、最近増えているのは、隣地との不仲・トラブルにより、隣地境界付近に過剰な注意看板や目隠し壁といった造作などがある建物もマイナス査定になります。
これらの理由がある不動産を販売する場合、査定金額に大きく影響するため、机上査定額と大きく異なる可能性があります。

正確な査定金額を知るには、机上査定と訪問査定どちらも必要です

まず複数社に机上査定を依頼し、売却価格の相場観や不動産会社を見極める目を養います。何社かの査定額や対応を比較しないと、本当にその不動産会社が優良なのか判断できません。
そして机上査定を依頼した不動産会社の中から誠実で、納得できる査定額を提示してくれた不動産会社に訪問査定を依頼します。
不動産売却を成功させるためには、机上査定と訪問査定をうまく使い分けましょう。

不動産一括査定サイトの査定金額にご注意!

一度の入力で複数の業者に査定をしてもらえる便利な一括査定。
「不動産一括査定サイト」とは、文字通り一括で複数の不動産仲介業者に不動産の査定をしてもらえるサイトです。
査定してほしい不動産の概要を入力すると、その内容が複数の不動産仲介業者に渡り、複数の査定結果を得ることができます。
しかし「不動産一括査定サイト」は、同じようにみえる「車買取一括査定サイト」とは根本的な違いがあり、うまく活用するには予備知識が必要です。

一括査定では、たくさんの「査定金額」が届きます。 その中から「一番高い会社」に頼みたくなるかと思います。

でも、ちょっと待ってください!
「査定金額が高い」 という理由だけで売却を任せるのは危険です。
不動産一括査定によって複数の会社から査定金額が送られてきますが、会社によって多少のバラつきがあるのは当然です。
しかし、中には契約をとるため、わざと市場相場より高めの査定金額を提示してくる不動産会社もいます。

次に、「査定金額が高い」という理由だけで売却を任せてはいけない理由についてお伝えします。

不動産査定価格の高い会社に売却を任せるリスク!騙されない方法とは?

契約を取得するために高い査定金額を提示する場合もある!?

「一括査定サイト」には、低い査定金額を提示して契約の機会を失うよりも、高い査定金額を提示して契約を取る方が得!と考える不動産仲介会社もあります。

このような会社は、契約後にしばらくしてから売主に対して「現在の販売価格では売れないので値下げが必要です」と、市場価格より安い値段への値下げを持ちかけてきます。
査定金額とは、不動産会社が「この不動産ならおそらくこの金額で売却できるだろう」という不動産会社が予測した売却金額に過ぎません。

売主の不動産の知識が少ない場合、プロがつけた査定金額だから高ければ高いほど良いと考えて、一括査定サイトで送られてきた査定結果から、もっとも高い査定金額を出した会社を選びがちです。

大切なのは査定金額の高さではなく、査定金額が適切な金額かどうかでです。
そして、不動産会社を選ぶ上で重要なのは、査定金額の根拠を明確に説明できるかどうかです。

査定依頼をする際は、不動産会社は、査定金額で売却することを保証しているわけではない点を理解しておきましょう。
現在では不動産一括査定サイト運営側や不動産会社の努力もあり、明らかにおかしな金額を提示するケースは多くありませんが、そういう可能性があることは覚えておきましょう。

「高い査定金額」は「高い買取価格」とは違い、査定金額で売れなかったとしても不動産仲介業者に損はありません。
要するにこの「一括査定サイト」の仕組みは、仮に自社の利益だけを考えるとするなら、
低い査定金額を提示して契約の機会を失うよりも、高い査定金額を提示して契約を取る方が得!
と考える不動産仲介会社もあります。
もちろん高い査定金額を提示する不動産仲介会社が、すべて契約を取るために意図的に高い金額を提示している訳ではありません。
対象物件を探している顧客がいる、当該エリアに強いといった理由で「販売に自信がある」から高い査定金額を提示する不動産会社ももちろんあります。

ただ、査定を依頼した売主の多くは「高い査定金額」を提示した不動産会社と契約を結ぶことが多いことから、この「一括査定サイト」が自社の利益だけを考えて契約を取りに行くという不動産会社もあるという事は知っておいた方がよいかもしれませんね。

ハズレを引かないために「高い理由を確かめる」

高い査定金額を出されたときは、必ず理由を尋ねてみましょう。どれだけ高い査定金額であっても、納得のいく理由がない会社には、依頼しないようにしましょう。
不動産の査定金額は、高ければ良いというものではありません。査定金額と実際の売却金額は、多くの場合異なるからです。
それはなぜでしょうか?

たとえば、車の査定であれば、査定金額=売却金額となります。
それは車を買い取るのは、査定した会社自体だからです。

しかし不動産は、多くの場合、買い取るのは会社ではなく一般の方です。不動産会社の役割はあくまで仲介であるため、買主から価格交渉をされた場合、値下げせざるを得ないケースも珍しくありません。
査定金額が高い会社を選ぶ売主が多いため、後々値引きすることを前提として、高い査定金額を提示する悪質な不動産会社も存在します。

高い査定金額を提示されたときは、安易にその会社へ依頼をするのではなく、一度査定金額の理由を尋ねてみましょう。
その際に納得のいく説明が得られれば、安心して査定金額の高い会社を選んでも問題ありません。しかし、納得のいく説明がない場合は、契約を避けた方が賢明といえるでしょう。

「一括査定サイト」の利用は、手間を省いて複数の不動産仲介会社へアプローチできることが一番のメリットですが、「高い査定」を求めて利用すると、失敗する可能性があることを知っておいてほしいです。

査定価格だけで不動産会社を選ばないでください

一括査定で必ずどこかが「一番高い査定金額」になります。あからさまに高い金額ならおかしいと思いますが、そうでない場合はどう判断すれば良いでしょうか?

いちばん高い査定金額を提示した不動産会社に「御社の査定金額が一番高い。なぜか? 売れるのか?」と単刀直入に聞いてみるのが一番良いでしょう。「うちなら高く売ります」だけなら誰だって言えます。査定金額の理由を聞いて、その理由が納得できるかどうか確認しましょう。ポイントは論理的な説明ができているかどうか。
売主の事情を考えて説明してくれるかをしっかりと見極めることが大切です。

その理由次第では、高い査定金額の不動産会社でも問題ないこともあります。

また、売却する不動産が立地するエリアでの販売実績が多いかどうかや、営業担当者が信頼できるかどうかなどに重点を置いて選ぶようにしましょう。

不動産販売会社を選ぶとき、単純に査定価格が高いからという理由では、選ばないようにしましょう。
そして、良い会社が見つかれば、たとえ、その不動産会社の査定金額が低くても、そこがオススメです!

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不動産売却の成功には、市場動向を考慮した適正な売出価格を知ることから始まります。

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