不動産査定書とは?無料で入手する方法と、見るべきポイントを解説!

家の売却を考えた時は、専門家による不動産査定を受けることが一般的です。
しかし、「査定書にはどんなことが書いてあるのか」「査定書ってお金がかかるのか」「査定書はどこでもらえるのか」
といった不安があるのではないでしょうか?
このような不安を解消し、査定書のチェックポイントや、早く・高く売るためのコツもお伝えします。

不動産査定書とは?

大きく分けて不動産査定書は2種類あります。

①不動産会社による「不動産査定書」【無料】
②不動産鑑定士による「不動産鑑定評価」【有料】

それぞれの特徴や費用について見ていきましょう。

不動産会社による無料の「不動産査定書」

不動産がいくらで売れそうなのかという金額(査定額)が記載された書類です。
不動産を売りたい人が市場価格を確認するのに用いられます。
査定には、費用はかかりません。

不動産鑑定士による有料の「不動産鑑定評価」

国家資格である不動産鑑定士が、不動産の価値の評価をします。費用は、15万円~30万円が相場となっています。
法的な効力があり、相続や裁判などの公的な証明書として使用されます。

不動産の市場価格を知りたい時は無料で不動産会社が出す「不動産査定書」を

  • 公的なものは不動産鑑定士に依頼
  • 一般の人が不動産を売却する場合は不動産会社に依頼

不動産査定書は、不動産の査定結果を証明した書類ですが、目的によって依頼先が異なります。

「いくらで売れるか」「費用をかけずに価格を知りたい」場合は、不動産会社に依頼する不動産査定書を手に入れましょう。

不動産鑑定士による鑑定書が必要なケースは、遺産分割したい時、生前贈与を行う時、土地の評価額を下落したい時、財産分与の時、不動産の売買や交換する時などが挙げられます。

不動産の市場価格を知りたいという場合には不動産会社に依頼する不動産査定書で十分です。

 

不動産査定書のチェックポイント

一番気になるのは「いくらで売却できるのか?」という点ですよね。大切な家を売却するわけですから、せっかくなら、できるだけ高く売りたいと思うのが普通です。

査定書の見方や注意点を見ていきましょう。

不動産査定書に書いてある主な項目

不動産査定書は不動産会社によって記載されている内容や構成は異なります。

不動産査定書に記載されている内容を適切に理解するために、一般的に不動産査定書に記載される項目について説明します。

査定書の形式やデザインは不動産会社によって違いますが、だいたい以下のような項目で作成されています。

・査定価格
・査定価格の根拠
・査定不動産の概要

査定価格

査定価格は、契約期間中に「この価格なら売却できる」と不動産会社が予測した価格です。

そのため、査定価格が高額であっても、買主がつかない場合は販売価格を下げるため、査定価格は実際の売却価格ではないことを事前知識として覚えておきましょう。

例えば、査定額2,000万円であっても買主が現れなかった場合、1,800万円と販売価格を下げて売り出します。査定額よりも実際の売却価格は低くなるのが一般的です。

査定価格の根拠

査定価格の根拠は不動産査定書の中でも特に重要です。

「どのように査定価格が計算されたのか?」「どのような評価ポイントがあったのか?」という査定額を算出した根拠が記載されていて、不動産会社の誠実性や熱意、知識が反映されるポイントになります。

一般的に、査定価格は、類似物件の過去の成約事例をもとに査定物件を比較する「取引事例比較法」で計算されます。過去に成約事例のある類似物件をもとに、物件の広さや間取り、方位などの項目ごとにどのような要素が加点、減点になったのかを分かりやすくするためにポイントを決めていきます。

適切に不動産を市場に売り出すためにプラス評価・マイナス評価に一喜一憂するのではなく、査定価格が「どのように算出されたのか」という査定価格の根拠を、確認するようにしましょう。

査定不動産の概要

土地の広さや建物の大きさなど不動産の概要が記載されます。

実際の面積や建物の広さが登記簿謄本と異なると、売却後に境界トラブルなどに発展する可能性があります。

不動産査定書に記載されている不動産の概要と登記簿謄本を比較し、違いが生じていないかを事前に確認しておくと安心です。

査定書で見るべきポイント!

査定書で必ず見るべき項目は、査定価格の根拠です!「なぜ、この金額になるのか」の査定価格の根拠となる部分は、査定書の中で一番重要な箇所です。

特に、査定額の根拠となる計算方法は不動産査定書において最も重要な項目で、計算方法や評価ポイントに関する記載が十分でない査定書は、不動産の価値を適切に評価されていない可能性があるので注意が必要です。

何の根拠もなく、無意味に高額の査定価格を出しているなら、不動産会社が媒介契約を取りたいために、故意に高額な査定価格を出していると思ってください。

1.査定の内容が具体的で根拠があるか?

たとえば査定価格に対して幅がある場合は「査定価格は○○万円ですが、売り出すときは提案額として○○万円、上限は○○万円です」と説明や記載があれば信頼できます。しかし、単純に幅を持たせているだけで説明できない場合は、地元の不動産市場についての理解が不足している可能性があります。

また、流通性比率についても注意が必要です。
もし流通性比率が1.00とは違う数字になっていれば、何故その数値になったか質問してみましょう。たとえ流通性比率が低くても、その比率になる理由や物件のマイナス点を正確に教えてくれる不動産会社なら信頼できます。

2.資料や説明が分かりやすいか?

資料の分かりやすさは、集客力に効いてくるポイントです。

不動産会社は、物件の情報をサイトやチラシで宣伝しますが、査定書が見づらい不動産会社に依頼した場合、宣伝するチラシも見づらいものが出来上がるかもしれません。そうすると、興味をもつ不動産会社や買い手も少なくなる可能性があります。

査定書の見た目が分かりやすく見やすいものかどうか、フォントのサイズの違いについても見ておきましょう。数字ばかりで読みづらい査定書を提案してくる場合は、注意した方が良いでしょう。

 

不動産査定書を入手する方法

査定書の入手方法は、不動産会社に無料査定を依頼します。
不動産会社は独自の方法で査定価格を出して、それを書面にして提出・報告します。

これが査定書です。

不動産会社が行う不動産査定は、手順も簡略化されており、査定方法や査定書のフォーマットなどの規定がなく自由です。

 

①不動産会社へ査定。依頼はメールでOK

不動産査定書は不動産会社に依頼すれば無料で作成してもらえます。

不動産会社は査定に要した費用は、依頼者に請求できません。基本的にはどの不動産会社でも査定は可能です。

売主からの査定依頼は、不動産会社にとっては見込み客からの依頼となるため喜んで対応しますので、気兼ねせずに、不動産会社に査定を依頼しましょう。

ワイズワンホームの無料査定ページに必要事項を入力するだけで査定ができます。ぜひ査定をご依頼ください!無料査定フォームは記事の最後にあります。

②査定書を受け取る

査定依頼から1~2日後に不動産査定書が届きます。査定額が提示されたら「何故その価格になったのか」の理由を納得できるまでしっかり聞いてください。

受け取った不動産査定書の内容と、不動産会社の担当者の対応を参考に売却を依頼する不動産会社を選びましょう。

 

あくまで、メールでの査定は簡易査定となっていますので、おおまかな金額の算出となっています。更に詳しく査定金額が知りたい場合には、不動産会社による訪問査定をご依頼ください。

不動産査定をするときのコツ

より良い不動産査定書を作成してもらいたいのであれば、売却を専門としている不動産会社に依頼した方がよいでしょう。

 

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ワイズワンホームのオリジナル査定書は、西宮市内の市場に売り出されている不動産物件や、最近売れた物件の価格等の多数のデータを参考にして、独自の査定システムに基づき物件ごとの個別要因を数値化し、正確かつ分かりやすい査定書として高い評価をいただいています。

市場動向を考慮した適正な売出価格を知ることが、不動産売却への成功の第一歩です!

 

信頼できる担当者を見つける

担当者のスキルや力量次第で、物件は大きく価格が変動し、良い条件の買主を見つけてきてくれる可能性が高まります。

不動産を売るときは、必ず買い手は値下げを要求してきます。ある程度の値下げは避けられないかもしれませんが、希望額以上には値下げできない理由や、値下げしない正当性をしっかり買い手に説明できる担当者であれば、売主の希望の金額の範囲で交渉をまとめてくれる可能性が高まります。

また、どうしても希望額を超えた値下げ額で売ることになっても、その理由をしっかり説明してくれる担当者であれば、後悔することもなく納得のいく売却になるでしょう。

査定書を目にすると、どうしても事例の紹介や数字の解説ばかりに目がいきますが、担当者の話しぶりもしっかりと確認するようにしましょう。時には長期に渡ってやり取りをする相手となりますので、質問を通して担当者を見極めることも大切ですね。

 

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不動産売却の成功には、市場動向を考慮した適正な売出価格を知ることから始まります。

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