住まいを売るためのガイドブック

住み替え、離婚、相続など家を売る理由は色々ありますが、いざ売ろうと思っても何から始めたらいいか分からないですよね。

家を売るのは一生に一回あるかないかのイベントです。しかも出来るだけ高く売りたいし、高額な取引になるので不安があるのは当然です。

そこで、不動産を売却する方法や、気を付けておきたい注意点など、知っておきたいお役立ち情報をまとめました。

◎売却理由や条件を確認しておこう!!

売却する理由は?

なぜ住まいを売却するのか? その理由は様々です。

「子どもが成長して手狭になった」「子どもが独立して夫婦二人になったので広すぎる」「定年後は田舎で暮らしたい」など住み替えのため?

「親の家を相続したが住まないので売りたい」「まとまった資金が必要」「離婚した」など換金するため?

売却する理由を具体的に確認しておきましょう。

売却する希望条件は?

売却の希望条件は?「住み替えの時期はいつ頃か」「いくらぐらいで売却したいのか」など条件によって資金計画が変わってきます。

いつまでに売却したいかで、売り出し始める時期が決まってきます。

売却する必要があるか?

売却する理由や条件を整理し、本当に不動産を売却する必要があるのか再確認しましょう。

例えば、今の住まいを売却せずに人に貸すと賃貸収入が得られますし、自宅なら売却せずリノベーションして住み続けるという選択もできます。

売却の流れを知ろう!!

売却する理由が整理出来たら、次は売却の流れを確認しておきましょう。

①売却するときの相場を調べる

売却すると決めたら、いくらくらいで売れるのか、まずは物件の周辺相場を知ることから始めます。

ネットの物件情報サイトなどを利用すると手軽に調べられますが、そのままの価格で売れるとは限らないので注意が必要です。

あくまで参考程度と思っておきましょう。

②不動産会社を探す

売却するには不動産会社に依頼する必要があります。

一言で不動産会社と言っても、街の小さなお店から、テレビCMをしている大手不動産会社まで様々です。

有名な不動産会社に依頼したからといって、それだけで高く売れるわけではありません。

むしろ、会社は小さくても、地域密着型の会社の方があなたの不動産をスムーズに高く売ってくれるかもしれません。

どちらも業種としては同じ不動産会社なので、どっちに売却依頼しても構いません。

ただし、駅前などの賃貸住宅専門業者や、新築分譲マンション開発を手掛けるデベロッパー業者などは個人の家の売却は扱っていません。

売買物件の仲介をしている不動産会社に依頼しましょう。

信頼できる不動産会社との出会いが大切です。特に担当者との出会いは重要。不動産会社の情報を幅広く収集しましょう。

③不動産の査定を依頼する

物件価格の査定を依頼するところから、不動産会社との付き合いが始まります。売却する住まいの価格を、不動産会社にプロの目で査定してもらいます。

査定方法はいくつかありますが、個人住宅の売却では一般的には、取引事例比較法や原価法を用います。

・取引事例比較法

査定する不動産と条件が似ている物件の成約事例を探し、売買された時期や立地条件の違い、物件の個別性などを比較して価格を査定する方法。

・原価法

建物について現時点で新築した場合の価格から、築年に応じた減価修正を行って価格を求める方法。

不動産会社によって査定価格が違う場合がありますが、これにはワケがあります。

例えばマンションの場合、同じマンション内で過去に成約事例があれば、それを参考に算出するので各社とも大きな差は出ません。

しかし事例が無い場合、近隣の似た物件の取引事例から算出するので、どれを比較対象にするのか担当者の判断によって左右されます。

高めに査定した不動産会社に依頼すれば、売るのに時間がかかることもあります。

低めに査定した不動産会社に依頼すると早く売れる可能性はありますが、もう少し高く売れたかもと後悔するかもしれません。

査定価格はあくまで目安です。その価格で売れる保証はないことを知っておきましょう。

④不動産会社に仲介を依頼する

売却を頼む不動産会社を決めて仲介を依頼します(媒介契約を結ぶ)。

売却を複数の会社に依頼するのか、ひとつの会社に絞るのかはケースによって異なります。

そもそも売却を依頼すると、不動産会社はレインズ(不動産流通機構)と呼ばれる情報システムに物件情報を登録します。

レインズはインターネットでどこの不動産会社も同じ情報を共有できるので、大手でも中小でも物件情報を広く公開できる点は変わりません。

またSUUMOなど民間の物件情報サイトに公開すれば、一般の人も情報を手軽に閲覧できます。

そういう意味では、インターネットが発達した昨今、会社の規模は気にする必要はなく、むしろ重要なのは担当者の仕事ぶりと言えます。

⑤不動産を売り出す

不動産を査定してもらったら、次は実際に「いくらで売りに出すのか」を決めます。

査定価格はいくら位で売れるかの目安なので、必ずしもその価格で売りに出さなければいけないわけではありません。

自分が売りたい希望額を考慮して売り出し価格を決めるのですが、最終的な売却価格は売主と買主との交渉によって決まります。

自分の家に愛着があり思い入れが強くても、売却価格には反映されにくいのが現実です。

中古戸建ての場合は、まだ使える建物でも売却後すぐに解体して建て替えするケースもありますので、冷静に価格を判断する必要があります。

まだ住宅ローンが残っている場合は、住宅ローンの残高を完済して、仲介手数料を支払ったうえで、手元に金額が残るのか確認する必要があります。

 

売り出し価格≧住宅ローン残債+仲介手数料+α

 

いつまでに売りたいか? 売却期限によっても売り出し価格は左右します。

期限に余裕がある場合、初めは高めで売り出して様子を見て、売れない場合は価格を見直すという方法が多いです。

しかし、買い替えなどで期限に余裕がない場合は、価格見直しのタイミングを短めにし、

「この時期までに売れなかったら、いくらまで下げる」といった見通しも立てておきましょう。

⑥購入希望者と交渉する

購入希望者が現れたら、売却条件を交渉します。

もちろん価格の条件は最も重要ですが、その他の条件についても、譲れる点と譲れない点を明確にして、交渉を進めましょう。

⑦物件情報を提供する

売買契約を結ぶ前に、物件に関する情報をできるだけ正確に購入希望者へ提供しましょう。

特に、契約締結後のトラブルを防止するためには、物件に不具合や欠陥など(契約では「瑕疵(かし)」といいます)がある場合には、誠実に購入希望者に伝えることが大切です。

また、不動産会社が仲介する場合は、「重要事項説明」という制度に基づく詳細な物件説明を行いますので、不動産会社の物件調査に協力しましょう。

⑧売買契約を結ぶ

購入希望者との交渉がまとまったら、買い主と売買契約を結びます。売買契約を結ぶに当たっては、金額や引渡時期などしっかりと契約内容を確認しましょう。

このとき、一般的には物件価格の10%程度の手付金(契約金)を買い主から受け取ることになります。

また、不動産会社に仲介手数料の半額を支払います。

⑨不動産を引き渡す

売買契約を結んだときに取り決めた時期に、不動産を買主に引き渡して売却が完了します。

買主からお金を受け取るのと同時に、不動産を引き渡すようにタイミングを合わせます。

また、住宅ローンを借りている場合には事前準備が必要です。

1.ローンの解約・抵当権の抹消

住宅ローンが残っている場合は、ローンを解約して、抵当権を抹消します。

ローン解約のためには残債をすべて返済する必要がありますが、買い主から受け取った売却代金を充当して物件を引き渡す同時決済が一般的です。

2.引っ越し・物件引渡し

売却物件に居住中の方は当然のことながら、当日までに引っ越しを済ませておかなければなりません。

細かな設備・備品等の取り扱いなどについては、買い主と現地立ち会いを行った上で十分に確認をして引き渡しましょう。

3.税金を納める

不動産売却で利益が発生した場合は、所得税・住民税などの税金を納める必要があります。

所得税と住民税は、条件によって「特別控除」や「買い換え特例」が受けられますので確認しておきましょう。

また、不動産売却で得た所得は譲渡所得として区分されるので、他の所得と異なる方法で税額を計算して、確定申告を行う必要があります。

このほか、固定資産税や都市計画税、マンションの場合は管理費などの精算が必要です。

引き渡し日までは売主、それ以降は買主の負担となるよう、日割りで計算します。

買い替える場合、購入が先? 売却が先?

今の家から新しい家に住み替える場合、「売ると買う」の2つを同時に行いますが、実際は多少のタイムラグが出る事が多くあります。

そんな時に、購入と売却どちらを先に済ませるか決めておき、それに向けて準備を行っておくといざというときに困らずに済みます。

不動産業界では、先に売却を行う場合を「売り先行」、際に購入を行う場合を「買い先行」などと表現します。

ここでは、住み替えにおける売り先行と買い先行について、メリットとデメリットを記載してみました。

売り先行

売り先行は、今住んでいる家を売却した後に、住み替える家を購入する方法です。

メリット◎
・売却価格が確定するので、買換えに向けた資金計画が立てやすい。
・焦らずに売却活動かできるため、売り急ぐ必要がない。

デメリット▲
・売却するまでに購入物件が決まらなければ、仮住まいになってしまう。
・賃貸などの仮住まいが必要な場合、2度の引越し費用・手間がかかる

買い先行

買い先行は、先に住み替え先物件の契約を済ませてから、所有物件を売却するという方法です。

メリット◎
・時間をかけてじっくりと購入物件を探すことができる。
・空き家にしてから売り出せるため、物件の印象を良くして売却することができる。

デメリット▲
・一瞬、二重ローンになる可能性があり、金銭的な負担が大きい
・売却価格や時期が未定なため、資金計画が狂ってしまう可能性がある。

売り先行・買い先行 どっちがオススメ?

売却と購入どちらを先に行うのが良いかは、自身の資金計画やケースによって異なります。

売り先行では、住みながら家を売却することになり、売りにくさはあります。

しかし、二重ローンは発生しないので、経済的な負担は軽くなります。

経済的に買い先行を行う余力のない人は「売り先行」がオススメです。

住宅ローン残債が残っている人は、売り先行を選択する人の方が多いです。

ローンが完済している方、経済的な余裕がある方なら「買い先行」がオススメ。

買い先行はスケジュールに余裕があるため、購入も売却もバタバタすることがないためです。

まずは買い先行が出来るか検討し、それが無理なら売り先行を選択しましょう。

住み替えには住宅ローンや資金計画など専門的な知識が必要となりますので、不動産担当者と相談しながら、自分に合った住み替えを進める事が大切だと言えるでしょう。

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