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「家を売らないといけない。でも最初に何をすればいいのか分からない」
これは多くの方が感じる不安だと思います。
とりあえずスマートフォンで少し調べたり、YouTubeで情報を集めている方も多いでしょう。
もう少し進んでいる方なら、自分の家がいくらで売れるのか気になって、一括査定サイトに登録して調べているかもしれません。
それでも、いきなり不動産会社に問い合わせるのは不安ではないでしょうか？
そこで、この記事では、
・家を売る前にやっておくべきこと
・売却を成功に導くための方法
を分かりやすくお伝えします。
この記事を読めば、
不動産売却の基礎知識が身に付きます。
何も知らずに不動産会社へ行くのは危険です
「不動産屋ってなんか怖い」
「何されるか分からない」
そう思っていませんか？
実は――その感覚、かなり当たっています。
不動産知識ゼロの状態で不動産会社へ行くのは、カモがネギを背負って行くようなもの。
不動産会社からすると、
「しめしめ……いいお客さんが来たぞ」と思われてしまうのが現実です。
だからこそ、何も知らないまま
「家を売りたいんですけど……」と訪ねるのは、本当にやめてください。
その瞬間から、
「今なら高く買い取れますよ」
「売り時です！早く売った方がいいですね」
と、耳ざわりのいい“営業トーク”が始まります。
さらに危険なのは、このセリフです。
「ちょうど今、この物件を買いたいお客さんがいるんですよ」
これを言われたら、完全にアウト。できるだけ早くその店を出るべきです。
不動産営業トークは要注意
耳障りが良いだけで実態がない営業トークがたくさんあります。
「うちには買いたいお客さんがたくさんいます」
「売れなくても当社が買い取りますから安心です」
こうした言葉をそのまま信じてはいけません。大手でも地元の小さな会社でも、同じです。
残念ながら、不動産業界は“嘘が多い業界”。知識がないと、本当に痛い目に遭います。
自分を守るためには「武装」が必要
大切なのは、
自分自身が最低限の知識を持っておくこと。
少しでも知識があると、
不動産会社は「この人、ちゃんと分かってるな」と警戒し、雑な営業や嘘が一気に減ります。
だからこそ、家を売る前にまず確認してほしいことがあります。
家を売る前に必ずやるべき2つの準備
家を売る前に、まず最初に確認してほしいことが2つあります。
① 名義確認
まずは、誰の名義になっているのか、家や土地の“所有者”を確認してください。これは売却の大前提です。
所有者があなた一人であれば問題ありませんが、共有名義（親・配偶者・兄弟などと共同所有）になっている場合、全員の同意が必要です。
名義は法務局の登記事項証明書で確認できます。
② 境界確認
次に、土地を売る場合は境界線はどこなのかを確認してください。境界（敷地の境い目）の確認は欠かせない項目です。
境界とは、
「ここからここまでが自分の土地」というラインのことです。
敷地内にある境界杭やプレートなど、こうした境界標識を必ずチェックしておきましょう。
共有名義・境界が不明の場合は要注意
確認の結果、
・名義が共有になっていた
・境界がはっきり分からない
・境界杭が見当たらない
こうした場合、そのままではすぐに売れません。
売却前に、名義の整理（共有者全員の合意）や境界確定（測量）などの対応が必要です。
だからこそ、最初の段階で確認しておくことが重要なんです。
売却前に揃えておくと良い書類
次に、準備しておくと売却がスムーズになる資料です。
・建物の図面（間取り図・測量図）
・固定資産税の納税通知書
・銀行の残債表（住宅ローンが残っている場合）
・リフォーム等の資料（リフォームをしたことがある場合）
これらの資料がなくても売却はできますが、あるほうが手続きが早く、買主への説明もしやすくなります。
特に“最近リフォームしたばかり”の場合、工事資料は買主にとってかなり重要な判断材料になります。ぜひ、探せるものは見つけておいてください。
売却を成功に導くための3つの方法
ここからは、売却を成功に導くための方法についてお話ししていきます。
ポイントは大きく3つです。
① 売却の目的を明確にする
② 相場価格を把握する
③ 売却にかかる費用を知る
この3つを押さえておくことが、売却成功への最初の一歩です。
① 売却の目的を明確にする
あなたが不動産を売却する理由は何でしょうか？
・住み替え
・資産整理
・相続した家を売る
・空き家の処分
理由は人それぞれですが、売却する目的によって「売却計画」が大きく変わるんです。
たとえば「住み替え」が目的なら、
次の家を買うための資金に充てる必要があります。
「相続」で売る場合は、
相続人全員で「いくらで売るか」「売ったお金をどう分けるか」まで話し合いが必要です。
誰か1人でも反対すると売れません。
目的を曖昧にしたまま不動産会社に行くと、営業マンの都合に合わせた売却計画になってしまい、思っていたより安く売ってしまったり、売却まで時間がかかる原因になります。
たとえば買い替えの場合、住宅ローンが残っているなら、
「最低でもこの価格で売らないと買い換えできない」というラインを計算しておく必要があります。
売却も購入も、それぞれ諸費用が発生するため、そこを把握せずに動くと「お金が足りない」という事態も起こり得ます。
だからこそ、まずは
「自分はなぜ売るのか？」
「売却のゴールはどこか？」
これをハッキリさせるのが最重要です。
② 相場価格を把握する
売ろうとしている物件が、どれくらいの価値があるのか。
これは絶対に知っておくべきです。
なぜなら、価格を知らずに不動産会社へ行くと、安く買い叩かれやすいからです。
ではどう調べるのでしょうか？
相場の調べ方（基本）
【不動産ポータルサイト】
・SUUMO
・アットホーム
などに掲載されている「類似物件の売り出し価格」をチェックすることです。
ただし注意点があります。
売り出し価格＝実際に売れた価格ではない
ということです。
実際には値引きされて取引されることが多く、
たとえば、
売り出し：4980万円
成約：4800万円
こうしたケースは普通にありますし、売り出してから価格を下げて最終的に1割以上下がることも珍しくありません。
だから、売り出し価格を丸呑みにしてはいけません。
【実際の成約価格を知る方法】
国土交通省の「不動産情報ライブラリ（旧：土地総合情報システム）」を使うと、実際に取引された価格（成約価格）を見ることができます。
ただし、
・近所に事例がない
・似たような物件がない
というケースもあるため、
「隣の町の相場を少し補正して参考にする」などの柔軟さも必要です。
これらを踏まえて、自分の物件の“現実的な相場”を予測することが重要です。
③ 売却にかかる費用を知る
不動産を売るには、費用がかかります。
売れた金額からこれらの費用を引いた金額が、最終的にあなたの手元に残るお金です。
主な費用はこちら↓
・仲介手数料
不動産会社に支払う成功報酬で、【売却価格の3％＋6万円＋消費税】が一般的です。
売れなければ払う必要はありません。
・登記費用
所有権を買主に移すために、司法書士へ支払う手数料や登録免許税がかかります。
・印紙代
売買契約書に貼る収入印紙です。
ここまでは必ずかかる費用です。
さらに考えておくべき費用↓
・ハウスクリーニング代
・修繕費
・住宅ローンの解約手数料
特に建物が傷んでいる場合、値引き交渉が入りやすいので、事前に最低限の修繕をしておく方が結果的にお得です。
不動産は金額が大きいので、値引き1回で“100万円以上”下がることは普通です。
「リフォームすれば高く売れるのでは？」と思うかもしれませんが、かけた費用をそのまま価格に上乗せできるわけではありません。必要以上にリフォームすると、逆に損することもあります。
だからこそ、
信頼できる不動産会社と相談しながら、どこまで直すかを決めるのがベストです。
まとめ：売却成功の3ポイント
家を売る前に必ずやるべき2つの確認
①名義確認
②境界確認
売却を成功に導くための3つ方法
①売却の目的を明確にする
②相場価格を把握する
③売却にかかる費用を知る
家を売る前に、まずはこれだけは押さえておきましょう。
