不動産売却コラムCOLUMN

こんな査定書はダメ!!不動産売却で見るべきポイントを徹底解説

不動産の査定書は、主に、
・不動産がどのくらいの金額で売れそうなのか?
・なぜそのような価格になるのか?
・類似の不動産は、どのくらいの金額で売れているのか?

が載っています。

不動産会社によっては査定書ではなく、「売却提案書」という名前で作成している会社もありますが、査定書は特に書式が決まっている訳ではないので、各不動産会社によってまちまちです。

だから、査定書と一口に言っても、良い査定書もあれば、悪い査定書もあります。せっかく不動産の売却を頼むなら、良い査定書を作ってくれた不動産会社に頼んだほうが、上手くいきそうですよね?

今回は、不動産の査定書のどこをどう見ればいいのか?また、査定書から信頼できる不動産会社かどうかの見分け方を解説していきます。

どんな査定書だと売却を依頼しても大丈夫なのかが分かりますので、最後まで是非読んでみて下さい。

不動産査定書とは

査定書というのは、不動産がいくらで売れるかという「査定価格」と、その「根拠」が書いてある書類の事ですが、不動産の査定書には2種類あって、

「不動産会社が発行するもの」
「不動産鑑定士が発行するもの」

があります。

不動産会社が発行する査定書

不動産会社が発行する査定価格は、その不動産がおよそ3ヵ月以内に売却できると考えられる予想価格となります。査定は無料でやってもらえます。

不動産鑑定士が発行する査定書

不動産鑑定士が発行する査定書は、不動産の価値を第三者へ証明するために使うもので、不動産鑑定書とも言います。離婚での財産分与や相続の時に使うもので、不動産鑑定士へ頼みますが、こちらは有料になります。

不動産がいくらで売れるのかを知りたい場合は、不動産会社へ頼めば無料で査定してもらえます!

査定書の中身

査定書は、特にフォーマットは決まっていないので、不動産会社によって内容はバラバラです。何十ページもの分厚い査定書を作る不動産会社もいれば、A4一枚で金額だけ書いた査定書を出してくる不動産会社もいます。

査定書には、
・不動産の詳細情報
・査定価格
・査定の根拠

が記載されていますが、どこをどう見たらいいのか分からないと思いますので、チェックするポイントを順番に解説していきます。

見るポイント①

査定価格を○○万円~○○万円といった、アバウトに金額を書いている査定書はダメ!

不動産の査定価格は3ヶ月以内で売れるであろう予想価格なので、ピッタリ○○万円とは言いにくいですが、それでも査定価格は売却するときの基準となる価格なので、査定価格○○万円とハッキリと提示して欲しいです。

もちろん、いくらで売れるのかは、売れるまでは解らないですが、
・いくら位で売れるのか?
・価格に幅を持たせる場合は、売れるかもしれない期待できる上限の価格で「売出チャレンジ価格○○万円」。
・絶対に売れる最低価格として、「買取価格○○万円」

など、高くで売れてもこの価格が限度、安くてもこの価格では売れると、ハッキリとした金額で売り主に分かりやすく提案しないといけません。

それなのに、○○万円~○○万円というのは査定に自信が無い表れです。そんな査定書を作るような、責任の無い不動産会社に、大切な不動産の売却を依頼するのはやめておきましょう。

見るポイント②

ページ数が少ない査定書はダメ!

査定書は分かりやすさが大事なので、ページ数が多いからといって、良い査定書とは限らないんです。1ページだけとか、数ページの査定書しか提出してこないような不動産会社は、「やる気」が見えないです。そもそも査定するのに、ちゃんと調査してるのかも怪しいです…

せめて10ページ以上の査定書を出してくれる不動産会社でないと、この先に控えている不動産売却を安心して任せられるのか?ちょっと不安ですよね。

見るポイント③

過去事例や近隣物件の資料がない査定書はダメ!

不動産会社の中には、自分でデータを調査せずに、AI査定だけを使って査定書を作っている会社もあります。近隣の市場動向を調べるのは、莫大な作業になりますが、相場を調べるためには必要な作業です。

そこで必要となるのが、過去の成約事例や、現在の販売中物件のデータですが、この市場データの抽出方法が難しいのです。どのデータを使うかで、査定価格が変わってきます。

それをAI査定だけに任せているような担当者は信用できません。AIでは判断できない、近隣の市場動向や、現在その物件がおかれている状況をどれだけ加味するかは、担当者の技量によります。

ですので、そういった近隣相場を調べた痕跡が無いような査定書はアウトです!

見るポイント④

営業担当の紹介が無い査定書はダメ!

査定書は単に価格を知るための調査書ではなく、その不動産をどうやって売っていくかの、販売計画書の意味あいもあります。査定書を見て、どんな不動産会社なのか?営業担当者はどんな人なのか?は、今後、売却していく上でとても重要です。

特に、担当者の情報は重要です。不動産の売却というのは、最初から最後まで一人の営業マンが担当します。そのため、営業マンの出来によって、売れ行きが変わってしまいます。

だから、デキル営業マンだと高く売れる可能性が高いので、どんな人が担当なのかはよく見ておきましょう。査定書に数字ばかりを書いていて、会社紹介や営業担当の紹介が少ない不動産会社はおすすめできません。

見るポイント⑤

査定書が見にくくセンスが無いのはダメ!

査定書や添付資料を見て、
・読みにくい
・統一性がない
・色づかいにセンスが無い

と思ったら、要注意です!実際に販売活動が始まれば、不動産会社にチラシや販売図面を作ってもらいます。

また、ネットで物件情報を載せるときは、その営業担当が物件写真を撮りに行くことになります。その営業担当にセンスが無いと、チラシや販売図面も、つまらないモノになるし、ネットでもいい加減な写真を公開されることになるので、売れるものも売れなくなります。

物件をどうやって買いたくなるように見せるかは、営業担当の腕によります。ですので、査定書が見にくくセンスのない不動産会社は、やめておきましょう。

ここまでが査定書の見方でしたが分かりましたか?

査定価格の根拠を聞く

次にこの査定書の査定価格の根拠を、営業担当者に直接聞いてみましょう。この根拠に関しては、査定書からだけでは理解しづらいので直接聞くのが手っ取り早いです。

いくら見栄えが立派な査定書でも、直接聞いたときに、こちらの質問に的確に答えられないような営業マンではダメです。査定価格の根拠が言えないということは、その物件の調査をしっかりと行なっていないということです。

ですので、そんな営業マンに販売を任せたとしても、今度は物件を見に来た購入希望者に、物件の説明が出来ないので売れるものも売れなくなります。

担当営業マンが優秀かどうかを見極めるためにも、査定の根拠を質問してください。質問をしても、モゴモゴしてハッキリ言わないような営業担当はバッサリ切り捨てましょう。

査定価格の根拠が納得のいくもので無ければ、いくら高い査定を出してもらっても意味がありません。むしろこういう場合は、専任媒介契約を取るためだけの「おとり査定」の可能性が高いです。

一括査定サイトを利用して査定を取る場合

不動産会社は複数の会社と競合になるので、専任媒介契約を取るために、故意に高い査定価格を出してくる会社がいます。あたかもその高い査定価格で売れるように言って気を引こうとしますが、信用してはいけません!

複数社から査定をもらった場合は、その中央値を参考価格にしましょう。何の根拠も無しに、高い査定価格を出してきて「大丈夫です。高く売れますから」と言ってくる営業マンは絶対にやめましょう。

査定書を見て、信頼出来る会社かどうかを見極めることが大切です。

まとめ

査定書には、
・不動産の詳細情報
・査定価格
・査定の根拠

が記載されています。

ダメな査定書をチェックするポイントは、

❶査定価格を○○万円~○○万円と表示しているのはダメ!

❷ページ数が少ない査定書はダメ!

❸過去事例や近隣物件の資料がない査定書はダメ!

❹営業担当者の紹介が無い査定書はダメ!

❺査定書が見にくくセンスが無いのはダメ!

これらのチェックポイントをクリアしたら、実際に営業担当者に査定価格の根拠を聞いてみましょう。ここで、納得のいく回答が出来て、しっかり応対が出来る営業担当なら合格です♪

査定書は、査定価格を見るだけでなく今後、この会社に販売を任せても大丈夫か判断するものでもあります。信頼出来る会社を見極めて、売却を成功させましょう。

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