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不動産相続の流れや不動産売却の基礎知識

不動産を売却するときは最初に基礎知識をしっかり理解しておきましょう

いま不動産売却を検討されている売主様の多くは、これまでに物件売却の経験がないと考えられます。その場合、あらかじめ基礎知識について理解を深めておくと安心でしょう。そこでこちらでは、西宮市や宝塚市で不動産売却・買取を手がけるワイズワンホームが不動産を相続したときの基本的な手続きの流れなどとともに不動産売却の基礎知識について解説いたします。

不動産を相続したら

不動産を相続したら

不動産を相続した際、その評価額によっては相続税を課される可能性があります。相続税を納める必要があるときに申告や納付を怠ると、ペナルティが発生するかもしれません。そんなリスクを避けるには、まず相続の流れを理解しておくことが大切です。

相続の流れ

遺産を相続する状況になってから相続税を申告・納付するまでの流れは、およそ以下の通りです。

STEP01相続発生

相続発生

ご家族が亡くなられたとき、ご自分が故人の遺産を受け継ぐのであれば相続発生となります。その前に、まず死亡届を死亡診断書とともに役所へ提出する必要があります。提出期限は、死後7日以内です。病院で亡くなられた場合、書類は医師が用意してくれます。ご自宅であれば、かかりつけの病院での死亡診断が必要です。それが難しいときは警察に連絡すると、監察医や検視官による死亡診断が実施されます。

STEP02相続財産や相続人の確認

相続財産や相続人の確認

遺産相続のトラブルを避ける上で、相続財産と相続人の確認は不可欠です。被相続人となる故人の遺書があれば、その内容にしたがい手続きを進めます。遺書がない場合は、誰が相続人となるか確定します。相続人が確定したら、相続財産の調査です。相続財産には、預貯金や不動産から未払いの税金や住宅ローンまで含まれます。

STEP03遺産分割協議

遺産分割協議

遺産分割協議は、どの遺産を誰が相続するか決める相続人同士の話し合いです。この協議は、相続財産と相続人が明確になったところで始まります。預貯金は単純に均等配分できますが不動産の分割は容易でなく、現物を1人が相続するか複数人で共有する、あるいは現金に変えてから分割する方法が一般的です。1人で相続した場合、残りの相続人に代償金を支払うケースもあります。

STEP04相続財産の名義変更

相続財産の名義変更

不動産を相続したときは、相続登記において名義変更が必要です。この手続きでは、不動産の所有者を被相続人から相続人に切り替えます。最初に登記事項証明書を取得してから遺産分割協議書と相続登記申請書を作成し、必要書類を法務局に提出して申請手続きを済ませると完了です。通常、証明書などの取得には1,000円~1万円ほどかかります。

STEP05相続税の申告・納付

相続税の申告・納付

相続税は、被相続人から遺産を受け継ぐと発生する税金です。いくら課税されるかは、相続財産の総額から相続税の基礎控除額を差し引いた金額により決まります。財産総額が基礎控除額を上回った場合は、相続税の申告および納付が必要です。申告書類を税務署に提出し、税金を納めます。申告と納付のいずれも、期限は10カ月以内です。

相続税の申告・納付が遅れるとペナルティを受ける可能性があるため、手続きは早めに進めましょう。

相続税とは

相続税は、遺族が故人から財産を相続すると発生します。課税対象となるのは、相続財産の総額が相続税の基礎控除額より多かった場合です。申告と納付の手続きを期限内に済ませないと延滞税を加算されるリスクがあり、手続きは急がれます。ただ、相続財産の中身や相続人の人数によっては課税額の計算が複雑になるかもしれません。相続を望まれない場合、その権利を放棄する選択肢もあります。相続税の計算や相続するかの判断に悩まれたときは当社がサポートいたしますので、遠慮なくご相談ください。

売却時の費用

売却時の費用

不動産を売却する際には、さまざまな費用がかかります。主な費用には、仲介手数料、譲渡所得課税、印紙税、登記費用、ローン返済費、抵当権抹消費用、証明書発行費、引っ越し費・処分費があります。それぞれの概要を示すと、以下の通りです。

費用 概要
仲介手数料 売主様が不動産売却の仲介を不動産会社に依頼した際、売買契約が成立した後で不動産会社に支払う成功報酬です。
譲渡所得課税 不動産の売却により収入を得られたとき、その総額から必要経費を差し引いた利益の部分に対して課される税金です。
印紙税 契約書や領収書を始めとする特定の文書に課される税金です。不動産売却の場合、売買契約書が課税対象となります。
登記費用 不動産売却により物件の所有者が売主様から買主様に変わった際、登記簿上で所有権の移転を示すために必要な手続きです。
ローン返済費 不動産を売却する時点でまだローンが残っている場合は、売買契約が成立した後に残債を完済する必要があります。
抵当権抹消費用(該当者のみ) 不動産売却が決まったら、ローンが滞ったときの担保として金融機関が物件を競売にかける抵当権の抹消手続きが必要です。
証明書発行費 不動産売却で買主様と売買契約書を交わすとき、それに伴い印鑑証明書や住民票を発行するために必要となる費用です。
引っ越し費・処分費 売主様が入居中の物件を売却される場合、新居への引っ越し費や不要になった家電を廃棄するための処分費がかかります。

不動産の売却が決まってから慌てないためには、これらの費用を早めに用意しておくと安心です。

PICK UP 不動産売却チャンネル「【不動産売却】手元にお金を残す方法」

不動産を売却したとき手元に少しでも多くのお金を残すには、より高額で物件を売るとともに必要経費を抑えることが大切です。それには複数の不動産会社を比較し、あまり物件の宣伝費や人件費がかからない会社を選ぶのがよいと考えられています。

査定評価のポイント

査定評価のポイント

不動産の査定でとくに注目される項目は、日照・方位、内外装、土地の状況、周辺の環境、間口や幅員、社会的状況です。不動産会社に物件査定を依頼する前には、どんなポイントが高評価につながるか把握しておくとよいでしょう。

項目 ポイント
日照・方位 日当たりのよい物件は、高く評価される傾向にあります。とくに高評価を得やすいのは、南向きと東向きの部屋です。さらに物件の南側に道路があり日照条件に恵まれていると、評価は高まります。逆に西向きや北向きの物件は、評価が下がるといわれています。
内外装 物件の内外装は、キレイな状態ほど好印象です。室内は汚れや臭いが気にならないかチェックされ、生活しやすい間取りはプラス評価につながります。外装でよく見られるのは、屋根や外壁の傷みや塗装剥がれです。老朽化が激しいと、査定に大きく影響します。
土地の状況 不動産売却では、建物と土地が別々に査定されます。土地の査定を大きく左右するのは、面積と形状です。面積が広いだけでなく使いやすい形状であれば、高額査定を期待できます。なかでも長方形の土地は、プラス査定を得やすい形状です。
周辺の環境 物件査定では、周辺の環境にも目が向けられます。とくに着目されるポイントは、通勤・通学および生活面での利便性です。オフィス街や学校に近い、交通機関にアクセスしやすい、また徒歩圏内に商業施設や公的機関があるとプラス査定を望めます。
間口や幅員 建築基準法によれば、土地に家屋を建てるときは敷地に面する道路との間口が2m以上は必要です。同時に、道路の幅員は4m以上でなければなりません。物件査定では、これらの条件をいずれも満たしている場合に高評価を得られると期待できます。
社会的状況 不動産を売却するときの社会的状況も、物件査定に影響するポイントです。これから増税が予定されていると、購入希望者様は物件購入を急ぐケースが多くなります。不動産の需要が増せば高額で売れると見込まれるため、査定も高評価になる傾向が見られます。

少しでも査定評価を高めるなら、これらのポイントをふまえ可能な範囲で不動産をメンテナンスしておくのがおすすめです。

これまで不動産売却の経験がなく基礎的な部分で不明点があれば、お気軽に当社へお問い合わせください。
些細に思われる疑問でも、丁寧に説明いたします。

不動産を売却するときは基礎知識の理解が大切
どんな疑問や不明点でも、
お問い合わせはワイズワンホームまで

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