不動産売却コラムCOLUMN

一般媒介契約で 不動産会社を競わせる!?

媒介契約には売却を複数の会社に依頼する一般媒介
1社だけに任せる専任媒介があります。

「一般媒介」で契約すると・・・

「不動産会社同士で競争原理が働き、早く、高く売れます。」
「不動産会社同士を競わせて、高く売りましょう」

とネットや本などに、よく書かれています。

なるほど・・・そうなのか~。
一般媒介だと不動産会社は一生懸命やるから高く売れるんだ~!

結果から言いますと、不動産会社は競いません!!!

こういったネットの情報を鵜呑みにして高く売りたいからという理由で一般媒介を選んだ人。
「残念ながら売却は失敗します」

実際の不動産取引の現場から見ると、一般媒介はベストではないのです。

「一般媒介」で契約するとなぜ失敗する?

その前に一般媒介のメリット・デメリットをおさらいしておきましょう。

「一般媒介」メリット

「両手仲介」を狙った物件の「囲い込み」が防げます!

▷▷▷「両手仲介」と「囲い込み」については別ブログへ。コチラをクリック!

一般媒介だと複数の会社に頼むので、そもそも情報の囲い込みは出来ません。

「専任媒介」だと1社の不動産会社に売却を任せるので、その会社が両手仲介で儲けようと企んでいる場合、
物件情報を隠してしまう「囲い込み」をされる恐れがあります。

こういうと、今回のテーマと違って、一般媒介を薦めているように思われるかもしれませんが、
お薦めは専任媒介です。

ハッキリ言えば、物件の囲い込みをするような不動産屋さんに売却を任せた時点で失敗です。信頼できる不動産屋さんを探しましょう。

囲い込みについてはコチラの動画で詳しく解説しています。

「一般媒介」デメリット

一般媒介だと広告費をかけてもらえません。
これが一番のデメリットです。

不動産屋の報酬は成功報酬です。一生懸命、チラシやネットに宣伝費をかけても、他社で決まれば報酬はゼロです。
しかも今まで掛けた広告費・人件費はすべて赤字になってしまいます。

赤字になるリスクを負ってまで、あなたの物件を全力で販売活動すると思いますか?
一般媒介で「不動産屋同士で競争させて高く売らせたい…」

この考えはやめた方がいいかもしれませんね。

そもそも不動産会社は1つの物件だけを販売している訳ではないんです。

あなたの家は、あなたにとったら唯一の家ですが、不動産会社から見ると沢山ある物件の一つにしか過ぎないんですね。
特に、大手不動産会社や、売れっ子の営業マンは売却物件をたくさん預かっているので、売上を上げるために、あなたの家1軒だけに執着する必要が無いのです。

「一般媒介」で競わせる!?

物件の囲い込み防止のために、「一般媒介」で契約するのは間違いではないのですが、高く売るために、「不動産屋に競争させよう!」と考えている人、ハッキリと言っておきますね。

考えが甘いです!!

売主のために、出来るだけ高く売れるように、不動産会社はリスクを負って一所懸命働け…と。上から言ってるようなものです。

・人気エリアの優良物件で相場価格
・そこそこ良い物件で相場よりも安い価格

こういう物件であれば、早く売れるので一般媒介でも広告費をかけてもらえます。

しかし、相場よりも高く売りたいですよね?
それだと、高い価格設定で広告を出すことになるのですが、そんな高い物件には誰も反応しません。

問い合わせは1件も来ないでしょう…

ハッキリ言って広告費をドブに捨てるようなものです。だから不動産会社は宣伝費をかけないのです。

家を買おうと思っている人はチラシやネットをよく見ている!

売主のあなたよりも相場感があったりします。たくさん調べて勉強していますし、他の物件と比較もしています。
そんな賢い買主に高い価格の広告をしたところで無反応なのは当たり前ですね。

そして、そんな買主と商談する不動産会社は不動産のプロです。

あなたが望んでいる高い価格で売れるか?売れないか?分かっています。それなのに、〝売らせてやるから競争しろ〟なんて考えでは動いてくれません。

売主の中には、インターネットから色々と知識を得て分かったつもりで、上から目線で不動産会社に指示を出す人もいます。そういう売主は不動産屋から嫌われてしいますからね!!注意しましょう。

競わせるのではなく不動産会社を味方に付けよう!

売却は営業マン一人が担当することが多いです。営業マンも人間です。売主であるあなたが競わせるという考えではなく、〝協力するので味方になって出来るだけ高く売って欲しい〟

こういうスタンスになれば、営業マンは頑張ってくれます。

その気持ちを表しているのが「専任媒介」ということになるんですね。

最後に

媒介契約でお薦めしているのは、
信頼できる営業マンがいる売却に強い会社と「専任媒介契約」を結んで、積極的に宣伝広告してもらい少しでも高く売ってもらうこと!

あなたの大切な不動産、後悔しないように売却を成功させましょう。

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分かりやすく解説していますのでぜひご覧くださいね(^^)/

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