不動産売却コラムCOLUMN

不動産売却するときの価格の決め方をポイントごとに解説!!

今回は、不動産はいくらで売ったらいいのか?不動産価格の決め方について解説をします。不動産を売るんだったら、高く売れる方が嬉しいですよね。では、高く売るためにはどうしたらいいのでしょうか?高く売るには、最初にいくらで売り出し始めるかがポイントなんです。

不動産は高額なので、売り出し価格が少し変わるだけでも利益が大きく変わってきます。少しでも高く売りたいなら、売り出し価格を適正な価格に設定することが大切です。

いい加減な価格で売り出すと、損することにもなりますからね。適正な売り出し価格は一体いくらなのか?難しいところですよね。

今回は、不動産の売り出し価格の決め方と、売り出し価格を決めるポイントについて解説していきます。

不動産の売り出し価格の設定

売り出し価格は、売主が自由に決めることができるんです。自分の家だから別に高く売り出そうが、安く売り出そうが、人にとやかく言われる筋合いはないですからね。ただ、売り出す価格は自由に決めることができますが、売れるかどうかはまた別の話です。

不動産は非常に高額なので、安く売ってしまったら損も大きくなるし、高く売り出したら売れません。

不動産は高額だからこそ、売り出し価格の「適正さ」が重要になってきます。売り出し価格を、自由に決めて良いと言われても、いくらにしたらいいのか分かりませんよね。

そこで、よく使われている手段としては、不動産会社から査定を取り、その査定価格を参考にして、売り出し価格を決めるという方法が多いですね。不動産会社からもらった査定価格を、そのまま売り出し価格に使う人も多いです。

不動産会社に査定を頼む前にやっておく事

では、不動産会社に査定を頼もうとなりますが、ちょっと待って下さい!!不動産会社に査定を頼む前にやっておきたいことがあります。

それは、不動産のポータルサイト、スーモやホームズなどで自分の家と似た物件の価格を、あらかじめ自分で調べておきましょう。大体でいいので、自分と同じような物件が、今いくら位で売られているのか?売り物件を見ておきます。

ちょっと面倒くさいかもしれませんが、これは重要です!

自分で大体の価格を調べておかないと、不動産会社から査定価格を貰った時に、その査定価格が妥当なのかどうか分からないからです。

価格の調べ方

スーモでは、検索条件を色々と追加していきながら、売却物件を絞り込むことができます。

地域
中古マンションか、中古戸建か
最寄り駅
面積
築年数
リフォームの有無

等の条件を入力していくと自分の家と似たような、販売中の物件が検索できます。マンションの場合は、同じマンション内に売り物件があったら、そこが基準の価格になります。

これは売却するうえでとても参考になるので、ぜひチェックしてくださいね。

戸建ての場合は、近所に似たような売り物件が無いことも多いので、そういう時は少し条件を緩めて、広範囲で似たような物件を探しましょう。検索して、あなたの物件と似た条件の物件が見つかったら、売り出し価格はその物件と同じくらいの価格に設定することがポイントです。

買う人は、ポータルサイトで同じように条件を絞り込んでから、購入物件を検索しています。

あなたが売り出したときには、その類似物件と価格が比較される訳です。だから、他の物件と比べて高過ぎると、買主の比較対象から外されてしまいます。買主の候補に残るには、他の物件と似た価格帯で売り出すことが重要です。

欲をかくと売れないので、気を付けましょう。

不動産会社へ査定依頼

スーモなどで調べたら、次は不動産会社に査定を依頼しましょう。不動産のプロが算出しているので、自分で相場を調べるよりは正確です。でも、査定価格はあくまでもこれくらいで売れるんじゃないか?という予想価格です。

中古車の査定価格とは違います。中古車の場合は査定価格で売れますが、不動産の場合は、査定価格で売れる保証は無いので気を付けて下さいね。

査定価格

一般的に、売り出して3カ月以内に売れるであろう価格とされています。ただ、不動産会社によっては、やたらと高い査定価格を出してきて、あたかも売れそうに言って、媒介契約を取ろうとする会社もいるので気を付けましょう。

反対に、安い査定価格を出してきて、現金で買取りしますよと言う不動産屋もいるので気を付けないといけないですが、そのときに役に立つのが、自分で調べたスーモの近隣情報です。安過ぎる価格設定を防ぐことができます。

もし、一括査定サイトを使っていたら、数社から査定が来ますので、その中央値を査定価格として考えて下さい。不動産会社の査定価格が出たら、売り出し価格の基準とするのですが、あくまで「基準」です。

売却期限を決めておく

最終的には自身の事情を踏まえて、売り出し価格を決めることになります。そのためには「いつまでに売りたいか?」という売却期限をあらかじめ決めておくことが大切です。

なぜ売却期限を決めるのかと言うと、売り出し価格が相場より安いと早く売れるし、逆に相場より高いと売却期間が長引くからです。早く売りたいなら売り出し価格は査定価格よりも低く、急いでいないなら査定価格より高く設定できます。

一般的に、査定価格は3カ月以内に売れると予想した価格なのでそれより早く売りたいなら安く、売り出し価格を設定すればいいですし、急いでいないなら、強気の価格設定ができます。

売り出し価格の決め方

具体的に言うと1ヶ月で売り切りたいなら、査定価格よりも安く、売り出し価格を設定しましょう。3カ月で売りたい人は、査定価格の通りに売り出し価格を設定しましょう。

半年や1年など売却期限に余裕のある人は、査定価格よりも1割ほど高く売り出し価格を設定しましょう。逆に、売却期限よりも価格を重視してる人、住み替えるから〇万円必要という人や、住宅ローンが残ってるから〇万円で売れないと困るという人。こういう人は、査定価格に合わせるのではなく、その必要な金額で売り出し価格を設定しましょう。

住宅ローンが残っている場合

住宅ローンがまだ残ってる人は注意点があります。売り出し価格を決める時は、住宅ローンの残債を必ず確認して下さい。住宅ローンが残っていても、売却は出来ますが、売ったお金で住宅ローンの残債を一括で返済しないといけないので、売却価格は住宅ローンの残債よりも高くないといけません。

もしあなたの家が、住宅ローン残債よりも高く売れそうなら何の問題もなく売り出し価格を決めれます。でも、住宅ローン残債よりも、安くでしか売れそうにないときはオーバーローンの問題が生じます。

オーバーローンの場合は、できるだけ高く売る必要があるので、少し無理してチャレンジ価格で売り出して、しばらく様子を見るなどの対応が必要です。オーバーローンの人は、不動産会社と相談してから、売り出し価格を慎重に決めましょう。

まとめ

不動産の売却で、売り出し価格は自分で決める事ができますが、売り出し価格が安いと損しますし、高いと売れ残ってしまいます。

そこで、大切なのが相場です。近隣の自分の家と似た物件が、市場で今いくら位で売り出されているのか?スーモなどのポータルサイトを使って、あらかじめ自分でも調べておきましょう。

そして大体の価格が解かったら、不動産会社に査定を依頼してください。

次にその査定価格を基準に売り出し価格を設定します。その際、いつまでに売りたいのか売却期間も決めておきましょう。早く売りたいなら、売り出し価格は低めに、売るのを急いでいないなら強気の価格設定で、売却を開始しましょう。

売却期間よりも価格重視の人は、希望する価格で売り出してみるのもいいと思います。

住宅ローンの残債がある人は価格設定に気を付けて下さいね。どちらにしても、売り出し価格の設定は依頼する不動産会社と、近隣の市場動向を見ながら設定しましょう。

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