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不動産売却する時の契約のコツ!一般・専任・専属専任?失敗しない媒介契約はコレだ!

今回は、不動産を売るなら知っておくべき、不動産会社に売却を頼んだ時に交わす契約についてお伝えしたいと思います。

不動産を売るときは、自分では売れないので不動産会社を通して仲介という形で売るのが一般的です。不動産会社が家を売りたいあなたの代わりに、買う人を探して来てくれて売却の手続きを行ってくれます。

この場合不動産会社に、「仲介で売却をお願いします」という契約を交わしますが、この契約のことを「媒介契約」と言います。

媒介契約は3種類

媒介とは聞き慣れない言葉だと思いますが、仲介と同じ感じだと思ってください。その媒介契約は3種類あります。

・一般媒介

・専任媒介

・専属専任媒介

この中から一つだけ選んで契約しますが、どれを選んだらいいか分からないと思いますので、今回は3種類の媒介契約について解説していきたいと思います。どの媒介契約も不動産会社が仲介して、売りたい人の代わりに買いたい人を見つけて売却してくれるのは同じです。では、どこが違うのでしょうか?

大きな違いは契約できる不動産会社の数です。具体的な違いを見ていきましょう。

一般媒介

これは、売りたい人が色んな不動産会社に直接依頼をして買いたい人を探してもらう方法です。お?数が多くなったらそれだけ売れる可能性あるかも? と、思いませんか?

確かに、たくさんの会社に頼んだ方が有利に思うかもしれませんが、ちょっと待って下さい!

自分で一つ一つの不動産会社と直接契約をしていくので、かなり手間が掛かります…

また、
・現在の販売状況
・売れ行きは?
・買いたい人からの問い合わせは入ってるの?

といった、販売状況がどうなっているのか知りたければ、自分で直接各不動産会社に「今どんな感じですか?」などと聞く必要があります。さらに、一般媒介は、複数の不動産会社があなたの家を同時に販売するので、どこの不動産会社が売ってくれるかは、売れるまで分かりません。

逆に言うと、不動産会社は自社で売れるという確証は無いので、チラシを撒いたりネット広告するなどお金をかけた積極的な販売活動は行いません。例えば、A社が頑張ってお金をかけてチラシを撒きました。そのチラシを見てネットで調べていたら、たまたまB社が出てきたのでB社から買いました。

この場合、A社には全くお金が入りません。チラシ代はまるまる損してしまうんですよね。だから、どの不動産会社も一般媒介の物件には広告宣伝費はかけません。

一般媒介は、たくさんの不動産会社に依頼は出来ますがどこも宣伝はしてくれません。これはデメリットですね…

でも、メリットもあります。

複数の不動産会社に依頼するので、囲い込みをされる心配がありません。囲い込みとは、売却を頼んでいる不動産会社があなたの家の物件情報を隠して、他の不動産会社には売らせないという悪質な行為です。

これをされてしまうと、売れなくなってしまいます。

でも、一般媒介だと複数の会社に依頼するので、情報がオープンになり囲い込み自体ができなくなるのでその点は安心ですね♪

一般媒介に向いている人

この一般媒介はどんな人が選んだらいいのでしょうか?

それは、不動産売却に慣れてる人です。過去に何度か売却経験がある人だと流れも分かっていますので、自分で複数の不動産会社とやり取りができます。それと物件でいえば人気エリアや、人気マンションです。宣伝広告費をかけなくても売れるので、複数の不動産会社に依頼することで早期売却を目指せます。

一般媒介に向いていない人

逆に一般媒介が向いていないのは売却が初めての人です。初心者には向いていません。それと、田舎や郊外の物件は売れにくので、宣伝広告費をかけてもらえない、一般媒介は避けた方がいいかもしれません。

専任媒介

こちらは、1つの不動産会社に依頼して、買いたい人を探してもらう方法です。1つの不動産会社が販売窓口になって売却を進めてくれます。

・1社にしか頼めない
・今、自分の物件がどのような販売状況なのか、不動産会社から2週間に1回報告

1社にしか頼めないので、不動産会社は売却が決まれば必ず仲介手数料の報酬が入るので、積極的に宣伝広告し営業活動してくれます。他にも、売れるために独自のサービスを付けてくれる会社が多いです。

例えば、部屋の掃除をしてくれるハウスクリーニング、部屋をショールームのように家具や小物で飾り付けてくれるホームステージングなどです。会社によって色々なサービスがあります。

専任媒介は、売主が自分で物件を売ることが可能です。

例えば、不動産会社に買いたい人を見つけてもらっている間に、自分でも親戚などに声をかけて「あ!その家欲しい!」といった人が現れたら、不動産会社を通さずに直接売ることも可能です。この場合は、不動産会社を通さないので、仲介手数料が不要ですので費用が抑えられますね。

このようにデメリットが少なく、融通が利くので初めて売却するなら専任媒介がおススメです。

専属専任媒介

基本的には専任媒介と同じで、販売を行う窓口の不動産会社は1社だけです。専任媒介との違いは、もしあなたが自分で買いたい人を見つけても直接売ることはできません。

必ず、不動産会社を通して売らないといけません。せっかく自分で買主を見つけてきても、不動産会社に仲介手数料を支払わないと売れないのです。これは勿体ないですよね…

他には、販売状況の報告。専任だと2週間に1回の報告が、専属専任だと、1週間に1回報告してもらえます。と言っても、専任でも1週間に1回報告して欲しいと言えば、対応してくれる会社は多いです。

営業マンの中には、「専属専任だと、販売活動が積極的に出来ますから、専属専任がオススメです」とか言う人もいますが、専任でも同じように積極的に販売活動してくれます。

ですので、売主が専属専任を選ぶメリットは何にもありません。逆に、自分で買う人を見つけても仲介手数料を取られるデメリットがありますので、あえて専属専任を選ぶ必要は無いですね。

契約書の内容

一般・専任・専属専任と、3つの媒介契約を紹介しましたが、この媒介契約をするには、契約書を交わす必要があります。契約書の内容はこんな感じです。

1 契約の種類

2 サービスの内容

3 仲介手数料

4 契約期間

5 違約金に関すること

などが記載されております。

注意点として、契約の段階で媒介契約の種類が書かれていますので必ずチェックしましょう。何も知らない間に、媒介契約を勝手に決められている場合があるので、よく確かめておきましょう!

契約期間は基本は3ヶ月で、売れなかったら3ヶ月ごとに更新するパターンが多いです。契約内容で何か少しでも分からないと思ったら、バンバン不動産会社に聞いてみましょう。

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