不動産売却コラムCOLUMN

媒介契約を徹底比較!!!あなたはどの媒介契約に向いている?

媒介契約には

・一般媒介
・専任媒介
・専属専任媒介

の3種類があります。

それぞれの特徴についてはこちらでも詳しく解説しています。
▷▷▷「媒介契約」については別ブログへ。コチラをクリック!

今回はこの3つの媒介契約を比較して、あなたにはどの媒介契約が向いているかを見ていきたいと思います。

3つの媒介契約を比較

それぞれの特徴が分かるように一覧表を見てみましょう。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数社への依頼 × (1社のみ) × (1社のみ)
自己発見取引 ×
契約期間 規定なし 3ヶ月 3ヶ月
レインズへの登録義務 任意 7営業日以内 5営業日以内
売却状況の報告 報告義務なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上

複数社への依頼

<一般媒介>

複数の不動産会社に仲介を依頼できます。

<専任媒介・専属専任媒介>

1社の不動産会社にだけ仲介を依頼する契約になります。

自己発見取引

買主を自分で見つける「自己発見取引」ですが、専属専任だけは認められていません。
自分で買主を見つけてきても売ることが出来ません。

売買契約は必ず不動産会社が見つけてきた買主と契約することとなります。

もし自分で買主を見つけても不動産会社に正規の仲介手数料を支払わないと売ることが出来ません。

契約期間

<一般媒介>

特に期間は定められていません。

<専任媒介・専属専任媒介>

3ヶ月の期間があり、期間満了時に契約更新するか終了するのかを決めます。

レインズへの登録義務

<一般媒介>

レインズへの登録は任意です。

もし、「不動産を売りに出していることが絶対に知られたくない」場合はレインズに登録しなくてもいい一般媒介にしましょう。

<専任媒介・専属専任媒介>

1社だけにしか依頼出来ない分、不動産会社が行う義務が厳しくなっています。

・専任媒介だと7日以内
・専属専任は5日以内

と義務付けられています。

売却状況の報告

<一般媒介>

売主の売却活動の自由度が高い分、不動産会社に対しては売却活動の報告義務はありません。
そのため、良くも悪くも売主が主体となって売却活動を進めていく必要があります。

<専任媒介・専属専任媒介>

1社だけとの契約になる分、不動産会社に対しては売却活動をきちんと行うよう厳しい義務が課されています。

・専任媒介契約の場合、売主に営業活動を報告する頻度は「2週間に1回」以上
・専属専任媒介契約の場合、さらに厳しく「1週間に1回」以上

一般媒介の特徴

複数社と契約をするので、不動産会社からすると一生懸命に売却活動を行っても最終的に利益を他社に取られる可能性があるため、宣伝活動に力を入れるのが難しい状態になります。
そのため、人気物件以外は売れるまでに時間がかかったり、希望価格に届かない金額で売ることにもなります。

専任媒介・専属専任媒介の特徴

1社だけとの契約になるので、売却活動がやりやすく、スムーズに出来ます。
逆に言うと1社のみにしか依頼できないということは、不動産会社の力量により大きく左右されることになります。

優秀でない不動産会社と契約を結んでしまうと、売れるまでに時間がかかって長期化したり、安く売却される恐れもあります。

また、1社のみと契約することで起きる「囲い込み」のリスクもあります。

▷▷▷「囲い込み」については別ブログへ。コチラをクリック!

どの媒介契約を選ぶのがいいのか

3つの媒介契約の中でどの契約を選べばいいのでしょうか?
それぞれ見ていきましょう。

■一般媒介契約がおすすめな人

・人気エリアで築浅、駅近など好物件の場合

好条件の物件なら、一般媒介契約のほうが早く売却できるケースもあります。

・売却活動に時間や手間をかけられる人

不動産会社からは営業活動の報告がないのでちゃんと売ってもらえるように売主から働きかける必要があり手間がかかります。
また、複数の会社とやり取りする時間や手間や知識が必要です。

不動産売却に慣れている人にオススメです。

・秘密に不動産を売却したい人

人に知られず不動産を売却したい場合はレインズ登録しない一般媒介契約がオススメです。

■専任媒介契約がおすすめな人

以下の6つの条件に一つでも当てはまるなら専任媒介を検討しましょう。

➀忙しくて、不動産の売却活動に手間を掛けたくない

②出来るだけ早く売りたい

③築年数が古いもしくはすごく好条件の物件とはいえない

④友人知人に売却する可能性がある

⑤高額で売りたいので不動産会社のサービスを利用したい

⑥はじめての不動産売却で不安な点がたくさんある

以上の条件で、『あ!当てはまる!!』と思った方は専任媒介がおすすめです。

専属専任媒介契約がおすすめな人

正直に言って、専属専任媒介契約と専任媒介契約にはあまり違いがありません。
専任よりも優れているのは頻繁に活動報告を受けられるくらいです。

自己発見取引が出来ないデメリットの方が大きいので、あえて専属専任媒介契約を選ぶ必要はありません。

まとめ

媒介契約の選択に迷ったら 、専任媒介契約を選びましょう。売却活動に力を入れてもらえますし、独自サービスを提供してくれる会社もあります。
そのため、家が売れやすく希望金額に近い価格で売却することも可能です。

また、自己発見取引が認められているため、自分で買主を探してくることも可能です。

専任媒介契約は、売主・不動産会社双方にとって一番バランスが良い契約になります。

ただし、1社とだけの契約になるので信頼できる不動産会社かどうかを見極めて契約を結ぶことが大切です。

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