不動産売却コラムCOLUMN

悪徳不動産屋の見抜き方。囲い込みする業者とは絶対に付き合うな!

不動産業界は、闇の部分が多いですが、その中でも多いのが「囲い込み」です。
囲い込みとは、不動産会社が売り手から預かった物件は自社を通してしか買えないように、物件情報を囲い込んで他社に取扱いさせないようにすることです。

例えば、他社から「買いたいお客様がいます」と買い手の紹介があっても、「すでに申し込みが入っています」とか「商談中です」などウソを言って、買わせないようにする悪質な手口です。

なぜ「囲い込み」をする?

なぜ、不動産屋は「囲い込み」をするのでしょうか?それは、売り手から頼まれた不動産会社が売り手と買い手の両方から仲介手数料をもらうためです。

不動産会社は、自社で買い手を見つければ、売り手と買い手の両方から仲介手数料をもらうことができます。でも、他社から買い手を紹介してもらった場合は、買い手からの仲介手数料はもらえないので、売り手からだけの仲介手数料収入になります。

いわゆる片手仲介と言うやつです。

売り手と買い手の両方から仲介手数料をもらうために、物件情報を隠したり、他社から紹介された買い手は断って、自社で見つけた買い手にしか買わせない悪質な方法です。

コレをされたら、売り手は大損ですよ!!

せっかく、買いたい人がいるのに、ミスミス断る訳ですからね…

今回は、その囲い込みの相談を紹介したいと思います。

Qもしかして囲い込みされている?

「マンションを売る事になったので、よく聞く大手の不動産会社にお願いしています。ウチには買いたいお客様が沢山いるので任せて下さいと言っていたから、スグに売れると思っていたのに、売れる気配が全くしません。適正価格で売っているのに、全然売れないので、ひょっとしたら、囲い込みをされているんじゃないかと心配になってきました。

囲い込みをされているかどうかは、どうやったら分かりますか?」

はい、出ましたね!「ウチには買いたいお客様が沢山いるから大丈夫です」発言・・・
これは、契約を取るために営業マンが使う常套手段です!!

これを言われたからといって、鵜呑みにしてはいけません。もし本当にお客さんが待っているとしたなら、すぐ成約になりますよね。

すごい人気の中古マンションならともかく、普通の物件ではこういうことはありません。買いたいお客様がいると言う営業マンは要注意です。

また、囲い込みをされるとなかなか売れなくて、時間がかかります。他社からの紹介を全部断ることになりますから…しかも、自社で買い手を見つけられないと、「価格を下げないと売れませんね」と平気で言って値下げを迫ったり、売り手にとっては損だらけです。

ですので、この悪質な囲い込みをされないようにする方法と、囲い込みをされていないかを見抜くとっておきの方法をお伝えします。

囲い込みを見抜くとっておきの方法

囲い込みをされないようにする

まずは、そもそも囲い込みをされないようにすること!

仲介を依頼するときに、一般媒介で契約して下さい。媒介契約には
・一般
・専任
・専属専任
とありますが、一般媒介は、複数の不動産会社に直接、売却依頼する方法です。これだと物件情報を囲い込みすることが出来ません。

でもこの方法には、デメリットもあります。

一般媒介は自分で複数の不動産会社と売却のやり取りをしないといけないので、初めて売却をする人には厳しいです。それと、各不動産会社が提供している、売れやすくするためのサービスを受けることができませんし、広告宣伝費もかけてもらえません。だから、人気物件でないと売れないんです。

では、どうすればいいのでしょうか?

専任で契約する

もし、初めて売却する人や、超人気物件ではないのであれば、専任媒介で契約しましょう。そして、ズバリ「囲い込みは止めて下さいね」とひとこと言いましょう。単純ですがこれだけでも抑止力になります。

レインズ登録証明書をもらう

不動産会社からこのような「レインズ登録証明書」をもらいましょう。

レインズとは、不動産屋しか使えない、プロ版のSUUMOのような情報サイトです。専任媒介で契約した場合は、必ずレインズに登録することが義務付けられてます。

ここに登録されると、全国の不動産屋にあなたの家の物件情報が行きわたります。囲い込みされにくくなりますのでレインズに登録したという証明書をもらいましょう。

ここまでのまとめ

ここまで、囲い込みを防止する方法をお伝えしてきましたがお分かりになりましたでしょうか?

・売却に慣れている
・超人気物件
の人には、一般媒介での契約をおすすめします。

この条件以外の人は、

①専任媒介で契約して「囲い込みは止めて下さい」と必ず言う
②レインズ登録証明書をもらう。

この2つの行為で、ある程度は防止できます。それでも、囲い込みする不動産会社はいるので、今度は自分が囲い込みをされているかどうか?を見抜く方法をお伝えします。

自分で囲い込みを見抜く方法

見抜く方法は2つあります。

①レインズに登録されているか

あなたが売り出してるマンションが、レインズに本当に登録されているか確認しましょう。囲い込みする不動産屋は、レインズに登録しない、もしくは一旦は登録するけど、削除することがあるのでこれをチェックします。

では、チェック方法を順番に説明します。

まず、不動産会社から、もらったレインズ登録証明書。

これは、登録証明書のサンプルです。この証明書の下の部分「図面有無」の欄が「有」になっているか確認しましょう。この画像のように「図面なし」となっていたら、間取り図面が公開されていません。

他の不動産屋に売らせる気は無いという意味です!図面なしは「囲い込み」で、アウトです!!

「有」となっていたら、さらに下の「登録内容確認URL」にアクセスしましょう。今、現時点で登録されているかどうかの確認が出来ます。

悪い業者は、一旦はレインズに登録して、登録証明書を発行しますが、そのあとすぐに削除するので、そこをチェックしましょう。

まず、URLにアクセスしたら、

この画面になります。これは近畿レインズのホーム画面です。ここの一番上にあるオレンジ色の「売却依頼主用物件確認画面へ」ここをクリックすると

この画面に変わります。真ん中のオレンジ色、「ログイン画面へ」をクリックします。

IDとパスワードの入力画面が出てきますので、レインズ登録証明書に記載されている、確認用ID確認用パスワードを入力して下さい。

入力が終わったら緑色の「ログイン」をクリックしてください。

現在、レインズに登録されている状況が表示されます。これが表示されなかったら、レインズに登録されていない。囲い込みされていることになります。

もし囲い込みされてるかもと感じたらこの確認をやってみましょう。

表示されなかったらその時点でアウトです!残念ながら囲い込みされています…

ちゃんと表示されたら、レインズには登録されているので、最低限はクリアです。しかし、実際に囲い込みしているかどうかまでは、分からないので次は、実際に囲い込み行為をやっているのかを検証します。

②実際に囲い込み行為をやっているのかを検証

この見抜く方法は、決定的です!!一発でその不動産会社が囲い込みしてるかどうか、瞬時に判明します。しかも、その作業に掛かる時間は30秒という超簡単な方法です。

この一発で囲い込みを見抜く超簡単な方法!知りたくないですか?もちろん、知りたいですよね。ただ、この方法、あまりにも生々しくて効果抜群なので、ここで言ったら不動産会社から嫌われるので、ブログでは言えないんですよね。

残念ながら…

ですので、この2つ目の見抜く方法は、公式ラインでお伝えします。知りたい方は、「見抜く方法教えて」とメッセージを下さい。

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