定期借地権マンションは本当に売れない?売却するための2つの注意点

定期借地権付きマンションとは

定期借地権付きマンションとは、
一般定期借地権で借りている土地の上に建っているマンションのことです。

一般定期借地権とは・・・・・他人の土地を一定期間借りて利用できる権利のこと。土地の使い方は自由で、契約期間が終わったら建物を取り壊して更地にして返します。

定期借地権マンションは、通常のマンションと異なる点が多いです。
定期借地権マンションは永住することができないマンションなので、通常のマンションよりも買主が不安を覚えてしまい、売りにくくなるのは事実です。

それでも定期借地権マンションは売れないと決まったわけではありません。
そこで今回は、定期借地権マンションを売るために注意することを詳しく解説していきます。

 

定期借地権マンションが売却しにくいと言われている2つの理由

定期借地権マンションが売却しにくい理由は、主に以下の2点です。

1. 住める期間が限定されている
2. 地代が高い

理由1. 住める期間が限定されている

定期借地権は、借地の存続期間が決まっている以上、築年数が古いほど、購入者が住める期間が短くなります。
例えば、借地期間が50年のマンションの場合、1年目で売るのと、49年目で売るのでは条件が全く異なります。

49年目で売ったら、誰も購入する人が現れない可能性があります。
購入者もせっかく買うのであれば、長い期間住める物件を購入するのが普通です。

定期借地権付きマンションは、住める期間が限られているため、売却しにくくなっているのです。

理由2. 地代が高い

定期借地権付きマンションは、土地の固定資産税を支払う代わりに、借地料として地代を支払います。
地代は固定資産税よりも高いため、買主は通常のマンションよりもランニングコストが高くなってしまいます。

住める期間が短く、ランニングコストも高いため、定期借地権付きマンションは売却しにくいのです。

 

以上、ここまで定期借地権マンションが売却しにくい理由について見てきました。
では、売却したい場合はどのようなことに注意すれば良いのでしょうか。

 

定期借地権マンションを売却するときの注意点2つ

定期借地権付きマンションをスムーズに売却するためには、売主自身が「定期借地権」がどういうものかを知っておく必要があります。
定期借地権付きマンションを売る際の注意点は2つです。

1. 残存期間がゼロになるとマンション価値もゼロ
2. 地主の承諾や承諾料が必要になる

1. 残存期間がゼロになるとマンション価値もゼロ

残存期間とは・・・・・マンションが建つ土地を借りて良い期間のことで、この期間が過ぎると、借主は更地にして土地の所有者に返還しなければいけません。

定期借地権付きマンションは、残存期間が少ないことなどが理由で価格を値下げしなければならないこともあります。
・35年ローンが組めない
・修繕積立金が高額になる
などの理由で買いたい人のデメリットが増えるからです。

残存期間を理由に不当に値下げされることを避けるため、マンションの残存期間の確認が重要です。定期借地権マンションが通常のマンションより売りにくい最大の理由は、この「残存期間」があることです。

残存期間が過ぎると、建物を解体し、土地を所有者に返還しなければなりません。つまり、残存期間がゼロになると理論上はその土地の上に建つマンション価値もゼロになるというわけです。

残存期間38年と残存期間40年では、たった2年の違いですが購入希望者が受ける印象は大きく異なります。
そのため、残存期間を確認しつつ、節目のタイミングであれば売却した方が良いタイミングといえるでしょう。

いずれにしろ、値下げするタイミングや売り出し価格の設定などは残存期間が重要な要素になるので、売主として把握することは重要ですね。

2.土地の所有者(地主)から売却の承諾を得る必要アリ

定期借地権の契約内容によりますが、売却時は地主の承諾を得なければいけないマンションもあります。
承諾を受けたら借地権譲渡承諾書をもらいます。売買契約書などと共に必要になるので大切に保管してください。
売却の承諾を得るための「譲渡承諾料」は一般的には売主が負担します。

承諾料の有無も金額もマンションによって異なるので、まずは売却前に確認するのが大切です。地主に譲渡承諾料を支払う場合は、売却時の諸費用に加算されるので必ず確認しておきましょう。
その金額を加味して売却価格を決めないと、承諾料によって赤字になってしまうこともありえます。

承諾までに時間がかかるケースもあるので、売却意思が固まった時点で譲渡承諾書は準備しておきましょう。承諾を受けないまま売却してしまうと無断譲渡を理由に契約を解除されることもあります。

最後に

定期借地権付きマンションが、通常のマンションと比べ売りづらいのは確かです。

しかし、定期借地権付きマンションは、現状で、年間300戸以上が販売されています。土地を所有しないため、住宅ローンが利用しにくいというデメリットがありますが、最大のメリットである物件価格が安いことで、少ない負担でマイホームを手に入れて、後半生の生活をより豊かなものにする、子供がいないので財産を残さなくてもよい、などの一定の価値観やライフスタイルを持つ人に定期借地権マンションは最適なのかもしれません。

まずはあなたの定期借地権付きマンションが現況いくらで売れる可能性があるのか、相場価格を掴むことから始めてみましょう。

 

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