中古マンションは築何年で売るのが得？築年数と資産価値から不動産売却タイミングを考える！

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中古マンションは築何年で売るのが得？築年数と資産価値から不動産売却タイミングを考える！　

マンションを持ってる人なら、もし売るなら、どれくらいの築年数で売却するのがよいのか？考えたことがあるのではないですか？
実はマンションって、築年数の経過と全く同じように資産価値が下がる訳ではないです。もちろん、古くなると、価値は下がっていきますが、急に下がる時もあれば、緩やかに下がったりと、変動しながら価格が変わっていきます。そこで、今回は、一般的なマンションは、築年数が経過すると、どのように価格が変わっていくのか？中古マンションは、築年数が経過していくと、どれくらい価格が下がっていくのか？価格の下落率これを見ていきましょう！

築年数の経過による経過に価格の変化

上記のグラフは、首都圏の中古マンションが、いくらで売れているのか？築年数別で見たときのグラフですね。タテ軸は、マンションの価格。１平方メートルあたり、平均いくらで売れてるのか。で、横軸は築年数です。このように見ると、マンション価格は年数が経つのに比例して、一律で下がってる訳ではないんです。築５年から築１５年まではガンガンと下がっていますが、築１５年から２０年にかけては下げ幅が少し緩やかになってますね。そして、その後もまた下がるんですが築２５年～３０年この間は、一気に３６％も下がっています。逆に築３０年以上になると５％値上がりしてます。築年数によって価格の下がり方が違います。一般的には、新築マンションは、買った直後に大きく価値が下がると言われています。新築を買って、１日でも住んだら、その瞬間から新築ではなく、中古になりますが、中古になった途端に、１０％から１５％くらい価値が下がってしまう」って言われています。

買ったばかりなのに急に価値が下がってしまうのか？

それは、「新築」には、「新築プレミア」と言うものが付いているからです。日本人は新しいもの好きなんですよね。「誰も使っていない新しい物じゃなきゃイヤだって人」いますよね？一回でも使うと、中古になるのでそのプレミア感が無くなるので、価値が下がってしまいます。それと、元々、新築マンションの価格には、そのマンションを販売している会社の利益が、上乗せになっています。マンション本来の建物価値よりも高く売られています。でも、中古になって自分が売る時には、販売会社が乗せていた利益の分まで、高く売ることは出来ないです。本来の建物価値で売る事になりますから、買った時よりも、安くでしか売れないんです。

このグラフを見てみると、買ってから築３０年までは価格が落ちといってますが、３０年経つと、その後は、ほぼ変わらず、緩やかに下降し続ける…というのが、一般的なマンションの価格ですね。３０年以上経った古いマンションの方が、成約価格が高くなっているのは、リフォームやリノベーションをして資産価値が上がった物件が増えている」と考えられます。もちろんこのグラフは、同じマンションの価格を計ったものではなくてマンション市場全体での平均値です。市況が変わると、下落率も変わっていきます。ただ直近のデータから見ると、築年数ごとに価格の下落率は違ってますので、マンション価格がどれくらい下がるのかを予測する参考にはなります。

マンション価格がどれくらい下がるのか

ここまでをまとめると、マンションは「新築直後」に大きく価値を下げてそして築３０年まではだんだんと価格が下がっていき３０年以降はゆっくり下がっていきます。ここまでは首都圏の中古マンションの価格を見てきましたが、実はマンションって地域によっても、価格が変わってきます。こちらは、近畿圏の中古マンション価格のグラフです近畿圏のマンションは、築５年から１０年で、下落率は２３％と、大きく価格が下がっています。

そして、１０年から１５年では、下げ率は６％と、緩やかになってます。そこからまた下がりますが、築２５年から３０年にかけては、緩やかに下がって、３０年以上になると、逆に価格が上昇に転じています。さっきの首都圏と比べると、価格の動きが若干違っています。エリアによってどう違ってくるのか？少し、分かりやすいように、首都圏と近畿圏を一つのグラフにして比較してみます。

首都圏と近畿圏のグラフの比較

青が首都圏、オレンジが近畿圏でのマンションの売却価格です。平均の売却価格ですからやはり青の首都圏の方は、だいぶ高いです。これを見ると、首都圏、近畿圏とも築年数の経過によって、価格は下がっては行きますが、築年数によって、下がり方が違っているのが分かりますよ。首都圏は築２５年を過ぎると、一気に価格が下がっています。

築２５年までに売った方がいいのかな？」と考えてしまいます。逆に、近畿圏は最初の５年で２３％と大きく下がって、そのあとは比較的緩やかに下がります。首都圏よりも新しい、築浅のときに下がって、その後築１５年までは緩やかなのでその間に売ろうかなと思います。このグラフを見て、首都圏・近畿圏どちらにも共通して言えるのは、築３０年までは、価格が下がっていきます。３０年を過ぎると価格の下落は止まって、横ばい、もしくは、若干、上昇に転じています。では、３０年以上経ってから売った方がよいのかな？と思うかもしれませんがちょっと待て下さい。いくら下落率が落ち着くからと言っても、３０年以上経った古いマンションが売れるのか？ちょっと心配になりますよね。よく、中古マンションは「築３０年までに売らないといけない」とか、「３０年以上経つと古くて売ない」と言われてますからね。

実際築何年までなら売れているのか？

今の現状をちょっと見てみましょう。これは、築年数別の中古マンションの成約件数を現したグラフです。

築何年のマンションがよく売れたのかが分かります。注目したいのはココ築３０年以上が全体の３分の1を占めます。中古マンションは３０年以上経っても、全然売れています。古いから売れない」っていうのは、思い込みです。「古くなっても売れるから、全然問題ない」って、思いますがこれは、中古マンションの成約状況のグラフになります。築年数ごとの「売れやすさ」を表していますが、これを見ると、築３０年以上の売れ行きが、あんまりよくないです。中古マンションの市場全体では、築３０年以上の古い物件が３分の1も占めていましたが、売りに出してから、売れるまでの成約状況は、あまりよくないんです。古いマンションでも売れますが、少し売れにくくなるんだ」ってことなんです。世間では、「マンションは３０年経ったら売れない！」と言われているのかも、しれません。他にも、このグラフから分かることは、築５年までは少し売れ行き悪いです。これは、築５年だと、築浅ですし、中古と言っても、高い価格のままなので、ちょっと売れにくいのかな？って感じです。その後築２５年までは価格もこなれてきますし、中古と言っても、程度の良い物件もありますから、売れやすいんだな」という事が、分かります。一方、築２５年を過ぎると、成約状況は下がっています。このことから、中古マンションを売るなら、築２５年までに売ると、売れやすいんだな」との事です。

一般的にはマンションの価格は築年数と共に下がっていきます。地域やマンションによっても、価格の下がる率は変わりますが、ひとつ言えるのは、どのマンションでも基本的には、「今が、一番高く売れるとき」ってことですね。今後は価値を落としていく訳ですからね。よく言われている「築１５年までに売る方がよい」とか「築３０年で売らないと売れにくい」とかいろんな事が言われてますが、結局のところ、中古マンションを売る。売らないは、築年数で考えるんではなく、所有者や家族の「都合」を優先させて、考えるべきだと思います。今住んでいるマンションの売却を考えているってことは、今、何か、不便であったりとか、問題があるという事ではないでしょうか？大切なのは、あなたが「売りたい」と思ったときが、一番の売り時だ！」とのことです。まずはあなたのマンションがどれくらいで売れるかを把握して、今後、幸せに暮らしていくためには、どうするのが良いのかを考えたうえで、売却するかどうかを進めて頂きたいと思います。

今回の内容をもう少し詳しく知りたい方や、売却の相談をしたいなって方は、概要欄の公式ＬＩＮＥで無料の個別相談を行なっていますのでそちらをご利用下さい。